Rumah Sewa Dijual — Hak Penyewa & Langkah 2026

🏠 Bila Tuan Rumah Nak Jual — Apa Jadi Pada Penyewa?

Situasi ni makin biasa di Malaysia — anda tengah duduk sewa, dah selesa, tetiba tuan rumah inform nak jual rumah. Mesej macam “Saya nak jual rumah bulan depan, awak kena cari tempat lain” boleh buat pekerja profesional macam korang panic — apatah lagi kalau tengah sibuk dengan komitmen kerja.

Kenyataan ringkas: jualan rumah tidak secara automatik membatalkan perjanjian sewa. Tapi sejauh mana hak anda dilindungi bergantung pada SATU faktor utama — adakah perjanjian sewa anda berdaftar?

Artikel ni akan bantu korang faham:

• Apa hak sebenar penyewa bila tuan rumah jual rumah
• Beza perjanjian berdaftar vs tak berdaftar — dan kenapa ia penting
• Macam mana urus deposit bila pemilik bertukar
• Langkah praktikal untuk pekerja profesional dalam situasi ni
• Bila kena bawa kes ke TTPM atau polis

---

📊 Rumusan Hak Penyewa Bila Rumah Dijual

---

🔑 Faktor Utama: Perjanjian Berdaftar vs Tak Berdaftar

Malaysia tidak mempunyai Akta Sewaan Kediaman setakat 2026. Walaupun Rental Tenancy Act (RTA) sudah dalam peringkat draf akhir (Feb 2026), ia belum dikuatkuasakan. Jadi hak penyewa datang dari dua sumber:

1. Contracts Act 1950 — undang-undang kontrak am
2. Akta Relief Spesifik 1950 — larangan usir paksa

Perjanjian Berdaftar (3 Tahun ke Atas)

Kalau perjanjian sewa anda didaftarkan di Pejabat Tanah untuk tempoh 3 tahun atau lebih, ia bertindak seperti hakmilik sementara. Pemilik baru TERIKAT secara sah dengan kontrak anda.

Ini maksudnya:

• Pemilik baru wajib hormat tempoh kontrak sehingga habis
• Dia tak boleh naikkan sewa atau ubah syarat
• Dia tak boleh minta anda keluar sebelum kontrak tamat
• Anda hanya perlu bayar sewa kepada pemilik baru

Perjanjian Tak Berdaftar (Majoriti Penyewa Malaysia)

Ini realiti kebanyakan penyewa — kontrak setahun, renew setahun, tak pernah daftar. Data SPEEDHOME (2024–2026) menunjukkan majoriti sewa di Malaysia bawah 3 tahun dan tidak berdaftar.

Dalam situasi ni:

• Pemilik baru tidak terikat dengan perjanjian asal
• Dia boleh minta anda keluar dengan notis bertulis yang munasabah
• Tempoh notis biasanya 1-2 bulan — atau setara dengan kitaran bayaran sewa

Tapi penting: “Boleh minta keluar” bukan bermaksud “boleh usir paksa”. Proses tetap kena ikut undang-undang.

---

🧾 Apa Jadi Pada Deposit Sewa?

Ini bahagian paling selalu jadi pertikaian. Ramai penyewa ingat deposit automatik pindah ke pemilik baru — SALAH.

Peraturan asas:

• Pemilik ASAL yang bertanggungjawab pulangkan deposit
• Pemilik baru TIDAK perlu ambil alih tanggungjawab deposit kecuali dia setuju secara bertulis dalam Surat Tawaran atau Perjanjian Jual Beli (SPA)

Langkah Lindung Deposit

🔴 Langkah 1 — Sebelum Rumah Dijual

Tanya tuan rumah sekarang dalam bentuk email atau WhatsApp:

“Encik/Puan, deposit saya RM X, kalau rumah dijual dan pemilik baru masuk, siapa yang akan uruskan pemulangan deposit saya nanti? Boleh minta pengesahan bertulis?”

Dokumentasikan jawapan dia. Screenshot, simpan.

🔴 Langkah 2 — Semasa Proses Jual Beli

Minta diadakan meeting tiga penjuru — anda, tuan rumah lama, pemilik baru. Bincang:

• Siapa tanggung deposit
• Bila deposit akan dipulangkan (selepas keluar)
• Condition of premises — ambil video dan gambar sebelum serah kunci

🔴 Langkah 3 — Kalau Pemilik Asal Hilang/Tak Boleh Dihubungi

Anda ada dua laluan:

1. Surat berdaftar — hantar notis tuntutan rasmi ke alamat terakhir pemilik asal
2. TTPM (Tribunal Tuntutan Pengguna) — kalau nilai tuntutan bawah RM50,000, yuran RM5, tanpa peguam. Boleh fail secara online di ttpm.kpdn.gov.my

---

⚖️ Apa Yang HARAM & Sah Di Sisi Undang-Undang

Pemilik Baru BOLEH (Sah):

• Hantar notis bertulis minta keluar (untuk perjanjian tak berdaftar)
• Naikkan sewa — TAPI hanya selepas kontrak sedia ada habis tempoh
• Tawar pampasan untuk early termination secara sukarela

Pemilik Baru TAK BOLEH (Haram):

• Usir paksa tanpa notis
• Tukar kunci tanpa kebenaran
• Potong bekalan elektrik/air
• Buang barang penyewa
• Masuk rumah tanpa notis
• Paksa tandatangan perjanjian baru yang merugikan

Tindakan di atas adalah jenayah di bawah:

• Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 — usir paksa
• Seksyen 448 Kanun Keseksaan — pencerobohan
• Boleh didakwa di mahkamah, denda atau penjara

⚠️ Kalau berlaku: Jangan lawan secara fizikal. Hubungi polis segera. Dapatkan nombor laporan. Kemudian buat aduan di e-Aduan KPDN (eaduan.kpdn.gov.my). Simpan semua bukti — video, gambar, chat WhatsApp, surat.

---

💼 Kesan Pada Pekerja Profesional (Kerjaya)

Bagi korang yang sedang bekerja, situasi rumah sewa nak dijual ni boleh ganggu produktiviti dan kestabilan kewangan:

1. Gangguan Waktu Bekerja

Urusan cari rumah baru, view rumah, urus pindah — semua ni makan masa. Kalau tengah sibuk dengan deadline, ni boleh jejak prestasi kerja.

Cara urus:

• Ambil cuti sehari atau dua untuk urus pindah — jangan harap boleh buat sambil kerja
• Gunakan platform sewa online (Speedhome, PropertyGuru, iBilik) untuk cari rumah baru — lebih cepat dari jalan-jalan sendiri
• Minta tuan rumah bagi tempoh notis penuh — minimum 30 hari, lebih baik 60 hari

2. Risiko Kewangan

• Deposit tak dapat balik? RM2,000-RM5,000 lesap
• Kena bayar deposit baru? Tambah RM2,000-RM5,000 lagi
• Upah lori pindah? RM200-RM500
• Gaji bulanan terganggu sebab kena cover semua kos sekali gus

Jumlah kos minimum berpindah: RM3,000-RM10,000 — termasuk deposit baru (2+1 bulan), sewa bulan pertama, dan yuran pindah.

3. Kredit & Rujukan

• Kalau bertikam dengan tuan rumah, rujukan sewa masa depan boleh terjejas
• Ada employer tanya status tempat tinggal — kalau tak stabil, boleh jadi red flag

4. Hak Pekerja Yang Berkaitan

• Akta Kerja 1955 — tiada peruntukan khusus untuk situasi ni, tapi kalau perlu ambil cuti urus pindah, berbincang dengan HR untuk Cuti Tanpa Gaji atau Flexible Work Arrangement
• Ada majikan yang bagi advance gaji untuk kecemasan macam ni (check polisi HR)
• Kalau kena pindah kerja serentak dengan rumah dijual, semak klausa relocation dalam kontrak pekerjaan

---

📋 Langkah Demi Langkah — Apa Kena Buat

Step 1: Jangan Panik, Semak Kontrak (Hari 1)

Baca perjanjian sewa — cari klausa pasal:
   - Tempoh kontrak
   - Notice period (30 hari / 60 hari / 90 hari)
   - Early termination clause (penalti)
   - Sublet clause (boleh cari pengganti?)
   - Pemindahan pemilikan clause (kalau ada)

Step 2: Minta Pengesahan Bertulis (Hari 1-3)

Hantar email atau WhatsApp:

“Tuan, saya terima maklum tentang penjualan rumah ini. Boleh minta pengesahan bertulis: (1) Bila tarikh jualan dijangka selesai? (2) Siapa pemilik baru? (3) Adakah perjanjian sewa saya akan diteruskan seperti biasa? (4) Siapa uruskan deposit saya?”

Step 3: Kenalpasti Status Perjanjian

Perjanjian BERDAFTAR (>=3 tahun)?
   -> Anda selamat — pemilik baru terikat kontrak
   -> Minta salinan SPA untuk pengesahan

Perjanjian TAK BERDAFTAR?
   -> Minta tempoh notis minimum 2 bulan
   → Mula cari rumah baru dalam 2 minggu pertama

Step 4: Runding Pampasan (Hari 3-7)

Kalau pemilik baru nak rumah kosong, runding:

Pilihan Rundingan:
   - **Pampasan pindah** — RM 1,000 - RM 3,000
   - **Deposit penuh dipulangkan** tanpa tolak
   - **Tempoh percuma tinggal** — 1 bulan tak payah bayar sewa
   - **Bantuan cari rumah baru** — tuan rumah tolong cari

💡 Tips: Tuan rumah yang nak jual rumah biasanya lebih cenderung berunding — dia nak urusan jual beli lancar tanpa komplikasi. Guna leverage ni.

Step 5: Cari Rumah Baru (Minggu 1-2)

Platform Cari Rumah Sewa:
   - speedhome.com.my — deposit sifar, kontrak SPEEDSIGN
   - ibilik.my — bilik sewa, rumah berkongsi
   - propertyguru.com.my — rumah sewa penuh
   - mudah.my — owner punya listing (tapi hati-hati scam)
   - facebook marketplace — listing pantas (tapi verify betul-betul)

Step 6: Urus Serah Kunci & Deposit

Sebelum Serah Kunci:
   - Ambil VIDEO rumah dari semua sudut
   - Ambil GAMBAR close-up condition dinding, lantai, perabot
   - Simpan resit utiliti terkini (bukti bil dah settle)
   - Dapatkan SIGNED letter dari tuan rumah/tuan rumah baru:
     "Saya mengesahkan rumah telah diserah dalam keadaan baik."

Step 7: Follow Up Deposit (Selepas 14 Hari)

Kalau deposit tak dipulangkan dalam tempoh 14 hari selepas serah kunci:

Hantar Notis Tuntutan Rasmi:
   - Email dan WhatsApp (bertulis)
   - Pos laju / surat berdaftar
   - Nyatakan tempoh akhir: 7 hari bekerja

Kalau Masih Tak Bayar:
   - Fail TTPM (ttpm.kpdn.gov.my) — RM5 je
   - Atau Mahkamah Tuntutan Kecil (RM5,000 ke bawah)

---

🛑 Perangkap Yang Kena Elak

Perangkap 1: Percaya “Rumah Dah Jual, Kena Keluar Esok”

Ini taktik tekanan. Perjanjian sewa tetap sah. Jangan terima arahan lisan — minta semua hitam putih.

Perangkap 2: Tandatangan Dokumen Baru Tanpa Baca

Pemilik baru mungkin suruh anda tandatangan perjanjian baru yang ubah terma — jangan tergesa-gesa. Baca semua line. Kalau ada klausa yang rugikan, jangan tandatangan.

Perangkap 3: Serah Kunci Tanpa Gambar/Video

Dalam keadaan stress, ramai penyewa lupa ambil bukti condition rumah. Akibatnya — deposit dipotong sebab “dinding tercalar” atau “lantai rosak” yang sebenarnya dah sedia ada.

Perangkap 4: Berhenti Bayar Sewa Sebagai “Protes”

Jangan. Walaupun rumah dijual, kalau anda masih duduk — anda kena bayar sewa. Kalau tak bayar, tuan rumah ada hak untuk terminate kontrak dan anda hilang deposit secara automatik. Bayar ikut saluran yang betul.

Perangkap 5: Ambil Tindakan Fisik atau Makian Media Sosial

Emosi boleh naik — tapi jangan post nama tuan rumah kat Facebook atau whatsapp group. Ini boleh jadi libel. Gunakan saluran undang-undang yang betul.

---

📞 Saluran Bantuan & Aduan

💡 Untuk semak status pendaftaran perjanjian sewa, pergi ke Pejabat Tanah negeri anda atau tanya pemilik sama ada perjanjian ada cap setem LHDN. Kalau ada setem — ia lebih kuat dari perjanjian tanpa setem.

---

✅ Kesimpulan

Rumah sewa dijual semasa anda masih duduk bukan pengalaman yang selesa — terutama untuk pekerja profesional yang perlukan kestabilan untuk fokus pada kerjaya. Tapi dengan memahami hak dan langkah yang betul, risiko boleh diminimumkan.

Tiga pengajaran utama:

1. Perjanjian berdaftar = selamat. Kalau kontrak didaftarkan 3 tahun ke atas, pemilik baru wajib hormat. Tapi realiti majoriti penyewa Malaysia ada perjanjian tak berdaftar — jadi sentiasa bersedia.

2. Deposit tanggungjawab pemilik ASAL. Jangan harap pemilik baru tolong uruskan. Dapatkan pengesahan bertulis awal-awal.

3. Usir paksa adalah JENAYAH. Tiada siapa boleh halau anda tanpa notis dan proses mahkamah. Kalau berlaku, hubungi polis dan KPDN.

Langkah praktikal untuk pekerja profesional:

• Minta notis bertulis minimum 30-60 hari
• Runding pampasan pindah
• Mula cari rumah baru minggu pertama — jangan tunggu last minute
• Dokumentasi semua komunikasi
• Simpan duit kecemasan 3-6 bulan sewa untuk situasi macam ni

📖 Baca juga:

• Hak Penyewa Pengguna — Panduan Profesional 2026 — panduan lengkap deposit, TTPM, dan hak penyewa sebagai pengguna
• Probation & Sewa Rumah — Panduan Pekerja Baru 2026 — tips pekerja baru yang nak sewa rumah
• Cara Tuntut Deposit Sewa Rumah Malaysia — langkah demi langkah tuntut deposit di TTPM

Kata Kunci SEO: hak penyewa rumah dijual, tuan rumah jual rumah sewa, deposit sewa tak dipulangkan, usir paksa penyewa, kontrak sewa berdaftar, hak pengguna sewa rumah, TTPM deposit sewa, pekerja profesional sewa rumah

---

Rujukan: SPEEDHOME — Hak Penyewa Jika Rumah Dijual (2026), DIY Agreement — Apa Jadi Pada Penyewa Bila Tuan Rumah Nak Jual Rumah (2025), Sewanify — Surat Perjanjian Sewa Bila Tuan Rumah Jual (2026), Contracts Act 1950, Akta Relief Spesifik 1950.