💰 Pengenalan
Ramai anak muda pertama kali nak beli rumah hanya fokus pada harga rumah dan deposit 10%. Tapi ramai yang terkejut bila tahu ada kos sampingan lain yang boleh mencecah ribuan ringgit — yuran guaman, duti setem, yuran penilaian, dan insurans.
Kos-kos ni bukan pilihan — ia WAJIB dibayar sebaik sahaja korang tanda tangan perjanjian jual beli (S&P) dan perjanjian pinjaman bank. Kalau tak bersedia, proses pembelian rumah boleh tertangguh atau terbatal.
Dalam artikel ni, kita akan huraikan setiap kos guaman dan duti setem yang perlu korang sediakan, lengkap dengan cara kira dan contoh untuk rumah RM300,000, RM500,000, dan RM1 juta.
📋 Apa Itu Kos Guaman & Duti Setem?
Kos guaman adalah yuran profesional yang dikenakan oleh peguam untuk mengendalikan urusan undang-undang pembelian rumah. Peguam akan menguruskan:
- Penyediaan dan semakan Perjanjian Jual Beli (S&P)
- Penyediaan perjanjian pinjaman perumahan
- Pindah milik hartanah (MOT)
- Carian rasmi tanah dan carian muflis
- Pendaftaran kaveat dan dokumen lain
Duti setem pula adalah cukai yang dikenakan oleh LHDN ke atas dokumen undang-undang macam S&P dan perjanjian pinjaman. Ibarat “cukai setem” yang mesti dibayar supaya dokumen korang sah di sisi undang-undang.
Kedua-dua kos ni berbeza ikut harga rumah dan jumlah pinjaman. Makin mahal rumah, makin tinggi lah yuran guaman dan duti setem.
💵 Yuran Guaman Perjanjian Jual Beli (S&P)
Yuran guaman untuk S&P dikira berdasarkan skala berperingkat yang ditetapkan oleh Majlis Peguam Malaysia:
| Harga Rumah | Peratusan Yuran |
|---|---|
| RM500,000 pertama | 1.0% |
| RM500,001 - RM1,000,000 | 0.8% |
| RM1,000,001 - RM3,000,000 | 0.7% |
| RM3,000,001 - RM5,000,000 | 0.6% |
| RM5,000,001 - RM7,500,000 | 0.5% |
| Lebih RM7,500,000 | Boleh dirunding |
Contoh pengiraan untuk rumah RM300,000:
RM300,000 × 1% = RM3,000
Contoh pengiraan untuk rumah RM600,000:
RM500,000 pertama × 1% = RM5,000 Baki RM100,000 × 0.8% = RM800 Total = RM5,800
Yuran ni belum termasuk disbursement seperti carian tanah, carian muflis, dan kos pengangkutan. Biasa peguam akan caj tambahan RM500-RM1,500 untuk kos-kedua ni, bergantung pada kerumitan kes.
🏛️ Duti Setem Surat Cara Pindah Milik (MOT)
Duti setem untuk pindah milik hartanah dikira berdasarkan harga belian atau nilai pasaran — mana yang lebih tinggi:
| Harga Rumah | Kadar Duti Setem |
|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| RM100,001 - RM500,000 | 2% |
| RM500,001 - RM1,000,000 | 3% |
| Lebih RM1,000,000 | 4% |
Contoh pengiraan rumah RM300,000:
RM100,000 pertama × 1% = RM1,000 Baki RM200,000 × 2% = RM4,000 Total Duti Setem MOT = RM5,000
Contoh pengiraan rumah RM500,000:
RM100,000 pertama × 1% = RM1,000 Baki RM400,000 × 2% = RM8,000 Total Duti Setem MOT = RM9,000
Contoh pengiraan rumah RM1 juta:
RM100,000 pertama × 1% = RM1,000 RM400,000 seterusnya × 2% = RM8,000 Baki RM500,000 × 3% = RM15,000 Total Duti Setem MOT = RM24,000
Nampak tak makin tinggi harga rumah, makin tinggi duti setem? Sebab tu ramai pembeli pertama target rumah bawah RM500,000 — selain sebab loan lebih senang lulus, duti setem pun lebih rendah.
⚠️ Nota Penting: Duti setem untuk S&P (Perjanjian Jual Beli) adalah RM10 sahaja. Yang dikira pakai skala 1%-4% adalah duti setem untuk Surat Cara Pindah Milik (MOT) — dokumen yang memindahkan hak milik rumah dari penjual kepada pembeli.
📄 Yuran Guaman & Duti Setem Perjanjian Pinjaman
Selain S&P, korang jugak kena bayar yuran guaman dan duti setem untuk perjanjian pinjaman perumahan dengan bank.
Yuran Guaman Pinjaman: Guna skala yang sama dengan S&P, tapi dikira berdasarkan jumlah pinjaman (bukan harga rumah):
| Jumlah Pinjaman | Peratusan Yuran |
|---|---|
| RM500,000 pertama | 1.0% |
| Seterusnya | 0.8%, 0.7%, 0.6%… |
Contoh pinjaman RM270,000 (90% dari rumah RM300,000):
RM270,000 × 1% = RM2,700
Duti Setem Perjanjian Pinjaman: Kadar tetap 0.5% dari jumlah pinjaman:
RM270,000 × 0.5% = RM1,350
💡 Tips: Yuran guaman pinjaman, duti setem pinjaman, dan yuran penilaian BOLEH dimasukkan dalam jumlah pembiayaan bank. Jadi korang tak payah keluar duit tunai untuk kos-kos ni — ia akan ditambah pada jumlah pinjaman dan dibayar secara ansuran bulanan.
🔍 Kos Lain Yang Perlu Diambil Kira
Selain yuran guaman dan duti setem, ada beberapa kos sampingan lain:
| Kos | Anggaran (RM) | Nota |
|---|---|---|
| Yuran Penilaian Hartanah | 500 - 2,000 | Bergantung harga rumah — 0.25% untuk RM100k pertama, 0.2% untuk seterusnya |
| Insurans MRTA/MLTA | 3,000 - 15,000 | Pakej ikut umur dan jumlah pinjaman — wajib ambil untuk lulus loan |
| Carian Rasmi Tanah | 50 - 200 | Bayar kat Pejabat Tanak |
| Carian Muflis | 50 - 100 | Bayar kat MDEC |
| Pendaftaran Pindah Milik | 100 - 500 | Bayar kat Pejabat Tanak |
| Disbursement Peguam | 500 - 1,500 | Fotostat, transport, fax, stamp — minta breakdown dari peguam |
Total anggaran kos sampingan (tidak termasuk MRTA): RM2,000 - RM5,000
💡 Pengecualian Duti Setem Pembeli Rumah Pertama 2026-2027
Berita baik untuk pembeli rumah pertama! Dalam Belanjawan 2026, kerajaan telah melanjutkan pengecualian duti setem sepenuhnya (100%) untuk:
- Surat cara pindah milik (MOT) — penjimatan ribuan ringgit
- Perjanjian pinjaman — 0.5% duti setem dikecualikan
- Syarat: Rumah pertama berharga sehingga RM500,000
- Tempoh: Sehingga 31 Disember 2027
Contoh penjimatan untuk rumah RM300,000 (pinjaman RM270,000):
| Kos | Tanpa Pengecualian | Dengan Pengecualian |
|---|---|---|
| Duti setem MOT | RM5,000 | RM0 ✅ |
| Duti setem pinjaman | RM1,350 | RM0 ✅ |
| Jumlah Jimat | RM6,350 💰 |
Ini bantuan besar — jimat RM6,350 yang boleh guna untuk perabot, pengubahsuaian, atau rizab kecemasan.
💰 Contoh Kiraan Lengkap
Rumah RM300,000 (Pinjaman 90% = RM270,000)
| Kos | Amaun (RM) | Bayar Secara |
|---|---|---|
| Deposit 10% | 30,000 | Tunai |
| Yuran Guaman S&P | 3,000 | Tunai |
| Duti Setem MOT | 5,000 (Dikecualikan ✅) | - |
| Yuran Guaman Pinjaman | 2,700 | Boleh masuk loan |
| Duti Setem Pinjaman | 1,350 (Dikecualikan ✅) | - |
| Yuran Penilaian | 550 | Boleh masuk loan |
| Disbursement | 800 | Tunai |
| MRTA (anggaran) | 4,000 | Boleh masuk loan |
| Tunai Perlu Sedia | RM33,800 | |
| Boleh Masuk Loan | RM7,250 |
Rumah RM500,000 (Pinjaman 90% = RM450,000)
| Kos | Amaun (RM) | Bayar Secara |
|---|---|---|
| Deposit 10% | 50,000 | Tunai |
| Yuran Guaman S&P | 5,000 | Tunai |
| Duti Setem MOT | 9,000 (Dikecualikan ✅) | - |
| Yuran Guaman Pinjaman | 4,500 | Boleh masuk loan |
| Duti Setem Pinjaman | 2,250 (Dikecualikan ✅) | - |
| Yuran Penilaian | 900 | Boleh masuk loan |
| Disbursement | 1,200 | Tunai |
| MRTA (anggaran) | 6,500 | Boleh masuk loan |
| Tunai Perlu Sedia | RM56,200 | |
| Boleh Masuk Loan | RM11,900 |
Rumah RM1 Juta (Pinjaman 90% = RM900,000)
| Kos | Amaun (RM) | Bayar Secara |
|---|---|---|
| Deposit 10% | 100,000 | Tunai |
| Yuran Guaman S&P | 9,000 | Tunai |
| Duti Setem MOT | 24,000 | Tunai (tiada pengecualian) |
| Yuran Guaman Pinjaman | 8,200 | Boleh masuk loan |
| Duti Setem Pinjaman | 4,500 | Boleh masuk loan |
| Yuran Penilaian | 1,900 | Boleh masuk loan |
| Disbursement | 1,500 | Tunai |
| MRTA (anggaran) | 12,000 | Boleh masuk loan |
| Tunai Perlu Sedia | RM134,500 | |
| Boleh Masuk Loan | RM26,600 |
✅ Tips Jimat Kos Guaman
- Guna peguam panel bank — kadang-kadang bank bagi yuran guaman lebih murah atau pakej khas untuk peminjam
- Bandingkan sebut harga dari 3 peguam — jangan terus setuju dengan sebut harga pertama
- Minta yuran tetap (lump sum) — elakkan yuran setiap jam yang boleh melambung
- Tanya pasal disbursement — minta breakdown bertulis, jangan bagi blank cheque
- Manfaatkan pengecualian duti setem — pembeli rumah pertama bawah RM500,000 layak dapat pengecualian penuh sehingga 31 Dis 2027
- Masukkan kos pinjaman dalam loan — yuran guaman pinjaman, duti setem pinjaman, penilaian, dan MRTA boleh dimasukkan dalam jumlah pembiayaan
- Sediakan tunai 3%-5% dari harga rumah — untuk deposit, yuran guaman S&P, duti setem MOT (kalau tak exempt), dan disbursement
❓ FAQ
Berapa deposit rumah pertama kena bayar?
Deposit minimum biasanya 10% dari harga rumah. Tapi ada skim macam SJKP (Skim Jaminan Kredit Perumahan) yang bagi pinjaman 100% — korang tak payah deposit langsung. Tapi ingat, kos sampingan lain tetap kena bayar.
Apa jadi kalau lewat bayar duti setem?
Duti setem kena bayar dalam tempoh 30 hari dari tarikh perjanjian ditandatangani. Kalau lewat, LHDN boleh kenakan penalti. Lepas 3 tahun, penalti boleh jadi sangat tinggi.
Boleh ke runding yuran guaman?
Ya, boleh! Kebanyakan peguam terbuka untuk rundingan, terutama untuk kes mudah (rumah subsale, tiada isu rumit). Minta yuran tetap lump sum dan bandingkan dengan peguam lain.
Apa beza MRTA dengan MLTA?
MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) — premium lebih murah, coverage menurun ikut baki pinjaman, manfaat hanya untuk bayar baki hutang. MLTA (Mortgage Level Term Assurance) — premium lebih mahal, coverage tetap, ada nilai tunai, dan baki lebihan boleh diwariskan. Untuk panduan lengkap, baca artikel kami tentang MRTA vs MLTA.
Adakah kos guaman sama untuk rumah baru dan subsale?
Tidak sama. Untuk rumah baru (undercon), yuran guaman mungkin lebih rendah kerana S&P guna jadual standard pemaju. Untuk rumah subsale, proses lebih kompleks (carian tanah, kaveat, etc.) dan yuran guaman boleh lebih tinggi. Disbursement pun lebih banyak untuk subsale.
✅ Kesimpulan
Kos guaman dan duti setem adalah kos wajib yang perlu korang sediakan bila nak beli rumah. Jangan hanya fokus pada deposit 10% — lupa kos sampingan ni boleh menyebabkan masalah kewangan di saat akhir.
Garis panduan ringkas:
- Sediakan tunai 3%-5% dari harga rumah untuk deposit + kos guaman S&P + disbursement
- Manfaatkan pengecualian duti setem kalau korang pembeli rumah pertama bawah RM500,000
- Yuran guaman pinjaman, duti setem pinjaman, penilaian, dan MRTA boleh dimasukkan dalam pinjaman bank
- Bandingkan yuran dari 3 peguam berbeza sebelum buat keputusan
Dengan persediaan yang betul, proses beli rumah pertama korang akan lebih lancar tanpa sebarang kejutan kewangan. Semoga berjaya!
Baca jugak panduan kami yang lain:
