Rumah sewa dah bertandatangan, deposit dah bayar, tapi korang pernah terfikir tak — perjanjian sewa tu sebenarnya kena setem? Ramai pekerja muda dan penyewa tak sedar bahawa tenancy agreement adalah surat cara yang tertakluk kepada duti setem di bawah Akta Setem 1949. Bukan setakat pasal duit, tapi perjanjian yang tak disetem boleh jadi tak berguna langsung masa nak buat tuntutan.
Lagipun, sejak 1 Januari 2026, perjanjian sewa dan pajakan termasuk dalam Fasa 1 Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS) — maknanya korang kena kira sendiri duti setem dan hantar borang secara online. Artikel ni tunjuk cara setem perjanjian sewa rumah online guna e-Duti Setem, kadar terkini 2026, penalti kalau lewat, dan siapa sebenarnya kena bayar.
📋 Jadual Rumusan Duti Setem Perjanjian Sewa 2026
| Perkara | Butiran |
|---|---|
| Kadar duti | RM1 (≤ 1 tahun), RM3 (> 1-3 tahun), RM5 (> 3-5 tahun), RM7 (> 5 tahun / tempoh tak tentu) bagi setiap RM250 sewa tahunan |
| Asas kiraan | Sewa purata tahunan (sewa bulanan x 12) + balasan lain seperti caj penyelenggaraan atau parkir jika diikat dalam perjanjian |
| Minimum | RM10 bagi setiap surat cara (seksyen 36CB Akta Setem) |
| Siapa bayar | Penyewa (lessee) bayar duti perjanjian; tuan rumah (lessor) bayar duti salinan |
| Tempoh setem | 30 hari dari tarikh perjanjian disempurnakan (seksyen 47) |
| Penalti lewat < 3 bulan | RM50 atau 10% duti terkurang (mana lebih tinggi) |
| Penalti lewat > 3 bulan | RM100 atau 20% duti terkurang (mana lebih tinggi) |
| Platform | e-Duti Setem melalui MyTax — https://mytax.hasil.gov.my |
| STSDS | Fasa 1 mulai 1 Januari 2026 — taksir sendiri, pengiraan automatik |
Sumber: LHDN — Manual Pengguna BNDS Sewa/Pajakan (STSDS), Akta Setem 1949, Akta Kewangan 2024 [Akta 862]
🔍 Apa Itu Duti Setem Perjanjian Sewa?
Duti setem ialah cukai ke atas surat cara — dokumen bertulis yang mewujudkan hak atau obligasi undang-undang. Perjanjian sewa rumah adalah salah satu surat cara yang disenaraikan dalam Jadual Pertama Akta Setem 1949 (Butiran 49 — Lease or Agreement for Lease).
Kenapa kena setem?
- Keperluan undang-undang — Seksyen 4(1) AS 1949 mewajibkan semua surat cara dalam Jadual Pertama disetemkan
- Keterimaan di mahkamah — Seksyen 52 AS 1949: surat cara yang tak disetem dengan sempurna tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah atau tribunal
- Bukti kukuh untuk tuntutan — kalau ada pertikaian deposit, tuntutan di TTPM (Tribunal Tuntutan Pengguna), perjanjian yang disetem adalah bukti bertulis yang sah
⚠️ PENTING: Perjanjian sewa tanpa kontrak memang berisiko, tapi perjanjian bertulis yang TAK disetem pun ada masalahnya sendiri — ia tak boleh jadi senjata korang di tribunal. Setem dulu, baru boleh guna.
💰 Kadar Duti Setem Perjanjian Sewa 2026
Kadar duti setem sewa dan pajakan disemak semula mulai 1 Januari 2025 melalui Akta Kewangan 2024 [Akta 862] yang menggantikan keseluruhan Butiran 49(a) Jadual Pertama. Kadar lama (RM1/RM2/RM4 dengan potongan RM2,400) sudah dimansuhkan.
| Tempoh Sewa | Duti bagi Setiap RM250 atau Sebahagiannya |
|---|---|
| Tidak melebihi 1 tahun | RM1 |
| Melebihi 1 tahun, tidak melebihi 3 tahun | RM3 |
| Melebihi 3 tahun, tidak melebihi 5 tahun | RM5 |
| Melebihi 5 tahun atau tempoh tidak tentu | RM7 |
Cara kira:
- Sewa tahunan = sewa bulanan x 12
- Bahagi dengan RM250 (bundarkan ke atas — tiada pro-rata)
- Darab dengan kadar ikut tempoh sewa
- Jika jumlah kurang RM10, bayar minimum RM10
Contoh kiraan:
| Situasi | Kiraan | Duti |
|---|---|---|
| Sewa RM1,500/bulan, 2 tahun | RM18,000 ÷ 250 = 72 unit x RM3 | RM216 |
| Sewa RM2,000/bulan, 3 tahun | RM24,000 ÷ 250 = 96 unit x RM3 | RM288 |
| Sewa RM1,200/bulan, 1 tahun | RM14,400 ÷ 250 = 57.6 → 58 unit x RM1 | RM58 |
| Sewa bilik RM200/bulan, 1 tahun | RM2,400 ÷ 250 = 9.6 → 10 unit x RM1 | RM10 (minimum) |
| Sewa RM5,000/bulan, 7 tahun | RM60,000 ÷ 250 = 240 unit x RM7 | RM1,680 |
💡 Tip: Deposit sewa dan deposit utiliti tidak dikira — ia wang jaminan, bukan balasan sewa. Tapi kalau perjanjian korang ikat caj penyelenggaraan, caj kemudahan atau parkir dalam perjanjian yang sama, jumlah tu masuk dalam kiraan.
👥 Siapa Kena Bayar Duti Setem?
Merujuk Jadual Ketiga Akta Setem 1949, tanggungjawab pembayaran duti adalah jelas:
| Surat Cara | Pembayar Duti |
|---|---|
| Perjanjian sewaan/pajakan tanah | Penyewa / penerima pajakan (lessee) |
| Salinan perjanjian sewaan/pajakan | Pemberi sewa / pajakan (lessor) — tuan rumah |
Ramai tuan rumah masukkan klausa “penyewa tanggung semua kos duti setem” dalam perjanjian — itu hak mereka dan boleh dipersetujui. Tapi ingat, persetujuan peribadi tak memindahkan tanggungjawab berkanun. Kalau duti tak dibayar, LHDN akan rujuk Jadual Ketiga.
Soal salinan: Duti salinan (counterpart) dikira ikut Butiran 34 — kalau duti asal tak melebihi RM10, salinan kena duti sama; kalau duti asal melebihi RM10, salinan kena RM10 rata.
⏰ Tempoh 30 Hari & Penalti Lewat
Perjanjian sewa kena dikemukakan untuk disetem dalam tempoh 30 hari dari tarikh ia disempurnakan di Malaysia (seksyen 47 AS 1949). Kalau lewat, penalti di bawah seksyen 47A(1) — skala baharu mulai 1 Januari 2025:
| Kelewatan | Penalti |
|---|---|
| Dalam 3 bulan selepas tempoh 30 hari | RM50 atau 10% duti terkurang (mana lebih tinggi) |
| Lebih 3 bulan | RM100 atau 20% duti terkurang (mana lebih tinggi) |
Contoh: Sewa RM1,500/bulan selama 2 tahun — duti asal RM216. Kalau lewat setem 4 bulan, penalti RM100 atau 20% x RM216 = RM43.20 (mana lebih tinggi, jadi RM100). Total bayar RM316 — hampir 50% lebih mahal dari duti asal. Jangan lewat!
⚠️ AWAS: Perjanjian yang tak disetem tetap sah antara dua pihak, tapi ia tak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah sehingga disetem — dan masa tu penalti dah menunggu.
🖥️ Cara Setem Perjanjian Sewa Online Guna e-Duti Setem
Sejak 1 Januari 2026, perjanjian sewa/pajakan termasuk dalam Fasa 1 STSDS — sistem taksir sendiri. Maknanya korang kira duti sendiri, hantar Borang Nyata Duti Setem (BNDS) online, dan pengiraan dibuat automatik dalam sistem. Ikut langkah ni:
Sebelum mula, sediakan:
- Akaun MyTax (mytax.hasil.gov.my) — daftar jika belum ada
- Perjanjian sewa dalam format PDF yang jelas
- Maklumat lengkap: tarikh ditandatangani, nama penuh tuan rumah & penyewa, tempoh sewa, amaun sewa
Langkah 1: Log masuk MyTax
- Layari https://mytax.hasil.gov.my
- Pilih jenis pengenalan (No. Kad Pengenalan / Pasport) dan masukkan nombor, klik Hantar
Langkah 2: Buka e-Duti Setem
- Klik menu Perkhidmatan ezHasil
- Klik sub menu Duti Setem
- Klik sub menu e-Duti Setem
Langkah 3: Pilih peranan
- Pengguna MyTax dapat peranan Individu e-Duti Setem (eDS) secara automatik
- Peranan Individu hanya boleh hantar permohonan untuk diri sendiri — nama korang kena wujud sebagai salah satu pihak dalam perjanjian
- Untuk firma/syarikat, daftar ID pengguna di bawah menu Duti Setem
Langkah 4: Pilih jenis penyeteman
- Klik menu Borang Permohonan > sub menu Penyeteman
- Pilih Sewa / Pajakan
- Pilih Pejabat Setem Negeri
- Masukkan Tarikh Surat Cara (tarikh perjanjian ditandatangani)
- Klik Seterusnya
Langkah 5: Isi Maklumat Am
- Pilih nama surat cara yang sesuai
- Klik Simpan Maklumat Am
Langkah 6: Isi Bahagian A — Pihak-pihak
- Isi maklumat Pemberi Sewa / Tuan Tanah (Landlord)
- Isi maklumat Penyewa (Tenant)
- Pilih kategori yang betul: Individu, Syarikat/Perniagaan berdaftar SSM, atau Tidak Berdaftar SSM
Langkah 7: Isi Bahagian B — Salinan & Amaun Sewa
- Masukkan Bilangan Salinan
- Pilih deskripsi surat cara
- Klik “Klik untuk isi dan tambah maklumat amaun sewa dan tempoh sewa”
- Isi Tempoh dan Amaun Sewa > klik Tambah Bayaran > Simpan Bahagian B
Langkah 8: Isi Bahagian C — Alamat Harta
- Isi alamat rumah sewa (2 baris) + poskod, bandar, negeri, negara
- Pilih jenis harta
- Klik Simpan Bahagian C
Langkah 9: Semak rumusan pengiraan
- Pengiraan duti dibuat automatik dan masa nyata oleh sistem berdasarkan maklumat yang dikunci masuk
- Semak jumlah duti yang dipaparkan betul atau tak
Langkah 10: Muat naik & hantar
- Muat naik surat cara/perjanjian (klik Choose File > pilih PDF > Open)
- Tandakan ruangan perakuan
- Klik Hantar, semak draf BNDS, kemudian Hantar Permohonan
Langkah 11: Bayar duti
- Status akan bertukar kepada “Sedia Untuk Bayaran Duti”
- Bayaran perlu dibuat dalam tempoh 30 hari dari tarikh taksiran disifatkan (subseksyen 36(2) AS 1949)
- Kaedah bayaran: FPX (BayarHASiL), Virtual Account (VA), atau Perbankan Internet (CIMB BizChannel / PBB)
Langkah 12: Cetak & kepilkan sijil setem
- Selepas bayaran disahkan, sistem jana Sijil Setem
- Cetak sijil dan kepilkan pada dokumen asal — perjanjian TIDAK dianggap disetem jika sijil tak dikepilkan
- Simpan rekod penyeteman (surat cara + sijil) selama 7 tahun dari tarikh duti dibayar
⚠️ PENTING: Berita baik untuk tahun pertama — LHDN mengesahkan tiada penalti dikenakan untuk kesilapan mengemukakan BNDS yang tidak betul sepanjang 2026. Tapi ini konsesi pendidikan peralihan, bukan lesen untuk cuai.
🛑 Perangkap & Kesilapan Biasa
-
Anggap perjanjian sewa tak perlu setem — Perjanjian sewa adalah surat cara dalam Jadual Pertama. Wajib setem, tak kira sewa RM500 atau RM5,000 sebulan.
-
Guna kadar lama — Kadar RM1/RM2/RM4 dengan potongan RM2,400 sudah dimansuhkan sejak 1 Januari 2025. Banyak kalkulator online masih guna kadar lama — semak tarikh rujukan sebelum percaya.
-
Tak masukkan caj penyelenggaraan/parkir — Kalau perjanjian ikat caj fasiliti dalam dokumen sama, ia termasuk dalam “balasan lain” dan kena masuk dalam kiraan. Tinggalkan = duti kurang = risiko taksiran tambahan.
-
Fikir deposit kena duti — Deposit sewa dan utiliti bukan balasan sewa, tak dikira. Jangan lebih bayar.
-
Sewa bulan ke bulan tanpa tarikh tamat — Dianggap tempoh tidak tentu, kena kadar tertinggi RM7 bagi setiap RM250.
-
Lupa perbaharui setem setiap kali renew kontrak — Setiap perjanjian baharu (termasuk renewal) adalah surat cara berasingan. Renewal = setem baharu.
-
Tunggu sampai nak buat tuntutan baru nak setem — Masa tu penalti dah bertimbun dan proses tribunal tertangguh.
🆓 PKPS Duti Setem 2026 — Peluang Elak Penalti
Ada perjanjian sewa yang disempurnakan antara 1 Januari 2023 hingga 31 Disember 2025 tapi tak pernah disetem? Masih ada peluang:
| Perkara | Butiran |
|---|---|
| Tempoh | Sehingga 31 Disember 2026 (dilanjutkan 26 Jun 2026) |
| Kelayakan | Surat cara disempurnakan 2023-2025, belum disetem/bayar duti |
| Cara mohon | Online sahaja melalui e-Duti Setem |
| Penalti | Dikecualikan secara automatik bila duti dibayar dalam tempoh |
| Tak layak | Kes berunsur fraud/penipuan |
Cara semak: tengok tarikh perjanjian disempurnakan (2023-2025), pastikan belum disetem, log masuk e-Duti Setem dan kemukakan penyeteman — penalti dihapuskan automatik semasa bayaran.
⚠️ AWAS: Lepas 31 Disember 2026, penalti penuh dikenakan dan LHDN jalankan audit seperti biasa.
✅ Kesimpulan
Duti setem perjanjian sewa bukan kos yang boleh diabaikan. Mulai 1 Januari 2025 kadarnya dah naik (RM1/RM3/RM5/RM7 bagi setiap RM250), minimum RM10, dan mulai 1 Januari 2026 korang kena taksir sendiri melalui e-Duti Setem. Yang paling penting: perjanjian yang tak disetem tak boleh jadi bukti di mahkamah atau TTPM — senjata utama korang dalam pertikaian deposit jadi tumpul.
Tindakan segera:
- Semak perjanjian sewa korang — dah setem ke belum?
- Belum setem? Buat online di e-Duti Setem (mytax.hasil.gov.my) dalam 30 hari dari tarikh tandatangan
- Perjanjian 2023-2025 yang terlupa? Guna PKPS sebelum 31 Disember 2026
- Simpan sijil setem bersama perjanjian asal sekurang-kurangnya 7 tahun
Setem RM216 sekarang lebih murah dari penalti RM316 lepas tu. Uruskan awal, tidur lena nanti.
Kata Kunci SEO: setem perjanjian sewa, duti setem perjanjian sewa rumah, cara setem perjanjian sewa online, e-Duti Setem, STSDS 2026, tenancy agreement stamp duty, penalti duti setem lewat, kadar duti setem sewa 2026
Baca juga:
- Cara Setem Kontrak Kerja Online STAMPS 2026 — panduan setem kontrak penggajian, termasuk pengecualian gaji bawah RM3,000
- Panduan Perjanjian Sewa Rumah: Hak Penyewa & Tips Elak Rugi — apa yang kena semak sebelum tandatangan kontrak sewa
- Cara Tuntut Deposit Sewa Rumah — langkah tuntut balik deposit di TTPM
- Kos Upfront Sewa Rumah: Berapa Kena Sedia — pecahan semua kos awal sewa termasuk duti setem
📚 Rujukan Rasmi
- Portal Rasmi LHDN — Duti Setem
- LHDN — Pengenalan Duti Setem di Bawah Akta Setem 1949 (PDF, 29 Dis 2025)
- LHDN — Manual Pengguna BNDS Sewa/Pajakan (STSDS)
- LHDN — e-Duti Setem
- LHDN — Penalti Duti Setem
- Akta Setem 1949 (Akta 378) — Teks Penuh
- Kenyataan Media LHDN — e-Duti Setem Boleh Diakses Lebih Awal Melalui MyTax Mulai 17 Dis 2025
- Portal MyTax
- Hasil Contact Centre: 03-8911 1000 / 603-8911 1000 (luar negara)
Kredit gambar: Kosmo Digital (LHDN)
