Hak Penyewa Rumah Rosak — Panduan Baiki 2026

🏠 Pengenalan — Bila Mimpi Sewa Jadi Malam Seram

Korang kerja 9-6, bayar sewa RM1,200 sebulan tepat pada masa, jaga rumah elok-elok. Tapi satu hari, hujan lebat — siling dapur bocor, air menitik atas dapur. Korang WhatsApp gambar kat tuan rumah. Balas? Ya lah — “nanti saya tengok” — tapi dah dua minggu, takde kerja-kerja baiki.

Atau lagi teruk — satu pagi korang nak gosok baju nak pergi kerja, tapi api kat plug rumah terpercik. Rupanya pendawaian lama dan terdedah. Rumah sewa korang macam bom jangka — satu je salah, habis semua barang.

Ini bukan cerita rekaan. Ratusan penyewa di Malaysia hadapi masalah rumah sewa rosak yang tak dibaiki oleh tuan rumah. Dan masalah ni bukan setakat “rumah nampak buruk” — ia boleh:

• Mengancam keselamatan — kebakaran, kejutan elektrik, keruntuhan siling
• Mengganggu kerjaya — tak boleh fokus kerja, terpaksa cuti urus rumah, hilang produktiviti
• Menjejaskan kesihatan — kulat, lembap, debu — asthma, alergi, sakit kepala
• Mengakibatkan kerugian — barang rosak kena air, kena bayar baiki sendiri

Untuk pekerja profesional yang menyewa — rumah adalah tempat recharge lepas penat bekerja. Bila rumah tak selamat atau selesa, produktiviti kerja dan kesihatan mental terganggu. Kerjaya boleh terjejas.

Yang paling ramai tak tahu: penyewa ada hak di bawah undang-undang Malaysia untuk dapat rumah yang selamat dan sempurna. Tuan rumah bukan sekadar “tuan” — dia PEMBEKAL perkhidmatan, dan korang sebagai penyewa adalah PENGGUNA yang dilindungi undang-undang.

---

📊 Jadual Rumusan — Siapa Tanggungjawab Baiki Apa?

---

⚖️ Apa Kata Undang-Undang?

Hak penyewa untuk rumah yang selamat dan boleh dihuni bukan sekadar “budaya baik” — ia termaktub dalam:

Akta Perlindungan Pengguna 1999 (Akta 599)

Penting: Penyewa adalah pengguna di bawah Akta 599. Bila korang bayar sewa, korang MEMBELI perkhidmatan — hak untuk mendiami rumah tersebut. Kalau perkhidmatan tu tak sempurna (rumah bocor, elektrik terdedah, paip pecah tak dibaiki), korang berhak dapatkan ganti rugi.

Akta Kontrak 1950

Perjanjian sewa adalah kontrak. Bila tuan rumah gagal baiki kerosakan yang dia bertanggungjawab, itu pecah kontrak (breach of contract). Korang boleh:

• Tuntut ganti rugi untuk kos yang terpaksa ditanggung
• Tuntut ganti rugi untuk kesusahan dan kerugian masa kerja
• Dalam kes serius — batalkan kontrak dan tuntut deposit balik

---

📝 Langkah Demi Langkah — Bila Rumah Sewa Rosak

Langkah 1: Dokumentasi Segera

Masa nampak kerosakan, jangan tunggu. Ambil tindakan segera:

Contoh praktikal: Kalau siling dapur bocor, ambil gambar dari bawah (nampak air menitik), gambar dari atas (nampak lopak air), dan video air mengalir. Hantar kat tuan rumah dengan kapsyen tarikh dan masa.

Langkah 2: Hantar Notis Bertulis Minta Baiki

Ini LANGKAH PALING PENTING. Ramai penyewa WhatsApp je “boss, bocor ni” — tapi tanpa notis rasmi bertulis, susah nak buktikan kat TTPM yang korang dah maklumkan.

Cara buat notis bertulis:

Kepada: [Nama Tuan Rumah] Alamat: [Alamat Rumah Sewa] Tarikh: [Tarikh Hari Ini]

PERKARA: NOTIS MINTAPEMBAIKAN KEROSAKAN

Saya, [Nama Penyewa], penyewa di alamat di atas, dengan ini memaklumkan kerosakan berikut yang memerlukan pembaikan segera:

1. [Kerosakan 1 — contoh: Siling dapur bocor — air menitik dari siling]
2. [Kerosakan 2 — contoh: Plug elektrik bilik tidur terpercik api]

Kerosakan ini telah saya maklumkan pada [Tarikh] melalui [WhatsApp/Telefon], tetapi masih belum dibaiki setakat hari ini.

Saya meminta tuan rumah membaiki kerosakan ini dalam tempoh 14 hari dari tarikh notis ini. Jika tiada tindakan, saya akan merujuk perkara ini ke Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia (TTPM).

Sekian, terima kasih. [Nama & Tandatangan]

Hantar notis ni melalui:

1. WhatsApp — hantar dalam bentuk mesej + gambar notis. Screenshot bila dah hantar dan bila dibaca
2. Pos Berdaftar — simpan resit penghantaran
3. Email — pastikan dapat delivery receipt

Langkah 3: Tunggu Tempoh Munasabah

Apa tempoh “munasabah” bergantung pada jenis kerosakan:

Kalau tuan rumah ada baiki dalam tempoh ni — masalah selesai. Kalau tak — proceed ke Langkah 4.

Langkah 4: Ambil Tindakan — Pilihan Ada 3

Pilihan A — Fail TTPM (Paling Berkesan)

Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia (TTPM) adalah platform khas untuk pengguna menuntut hak. Yuran cuma RM5, proses mudah, tanpa peguam.

Cara fail TTPM:

1. Buka ttpm.kpdn.gov.my → Klik e-Tribunal
2. Daftar akaun (guna MyKad)
3. Failkan Borang 1 — nyatakan butiran tuntutan
4. Upload semua bukti
5. Bayar RM5
6. Cetak dan serah salinan Borang 1 pada tuan rumah (pos berdaftar atau serah tangan)

Pilihan B — e-Aduan KPDN

Kalau nak tindakan penguatkuasaan (bukan tuntutan duit), guna e-Aduan KPDN:

• Portal: eaduan.kpdn.gov.my
• KPDN akan panggil tuan rumah untuk tindakan
• Tak dapat ganti rugi, tapi boleh tekan tuan rumah supaya baiki
• Sesuai untuk kes tuan rumah degil tapi korang masih nak duduk rumah tu

Pilihan C — Surat Peringatan Akhir (Sebelum TTPM)

Kadang-kadang tuan rumah terus baiki lepas dapat surat peringatan akhir yang cakap “saya akan fail TTPM”. Guna template kat Langkah 2, tapi tambah ayat:

“Jika tiada tindakan pembaikan dalam tempoh 7 hari dari tarikh notis ini, saya akan memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia tanpa sebarang notis lanjut.”

Ramai tuan rumah taknak berdepan TTPM — proses tu telanjang dan dia kena jawab secara rasmi.

---

🛑 Perangkap Yang Kena Elak

❌ “Baiki Sendiri je — Senang”

Ramai penyewa baik hati baiki sendiri kerosakan yang patutnya tuan rumah tanggung. Lepas tu keluar rumah, tuan rumah tahan deposit pulak — cakap “ko dah rosakkan”. Dua kali rugi — duit baiki habis, deposit pun tak balik.

Bila boleh baiki sendiri? Cuma kalau:

1. Kerosakan kecil (≤ RM200) dan mendesak (cth: paip bocor sikit)
2. Korang dah dapat persetujuan bertulis dari tuan rumah
3. Korang simpan resit dan gambar proses baiki
4. Korang ada perjanjian yang tuan rumah akan bayar balik

❌ “Aku Tahan Sewa — Baru Dia Tergerak”

Niat nak tahan sewa sebagai tekanan adalah taktik risiko tinggi. Walaupun korang rasa puas hati, tuan rumah boleh:

• Saman korang untuk tunggakan sewa
• Failkan kes di mahkamah sivil
• Lapor ke CCRIS/CTOS sebagai penghutang

Cara lebih selamat — minta persetujuan BERTULIS dari tuan rumah untuk kurangkan sewa sementara kerosakan belum dibaiki. Contoh:

“Saya tidak akan membayar sewa penuh RM1,200 mulai bulan depan sehingga kerosakan siling bocor dibaiki Saya cadangkan bayar RM800 dulu, dan bayar baki RM400 selepas kerja baiki selesai.”

Tuan rumah mungkin setuju daripada kena berdepan TTPM.

❌ “Diam Je — Takut Kena Halau”

Ramai penyewa tak buat apa-apa sebab takut tuan rumah halau atau naikkan sewa. Tapi undang-undang melindungi korang — tuan rumah TAK BOLEH:

• Halau paksa (ubah kunci, buang barang) — ini jenayah
• Potong bekalan elektrik/air — ini samun
• Naikkan sewa sebagai balasan dendam
• Ugut atau taktik ugutan

Kalau tuan rumah buat semua ni, lapor polis dan fail TTPM serentak.

❌ “Tak Ada Perjanjian Bertulis — Sah Ke Hak Saya?”

Ya, tetap sah. Walaupun perjanjian sewa lisan, hak di bawah Akta Perlindungan Pengguna 1999 tetap terpakai. Yang penting ada:

1. Bukti bayaran sewa (resit, transfer online)
2. Bukti komunikasi dengan tuan rumah
3. Bukti rumah rosak (gambar, video)

Tapi perjanjian bertulis adalah lebih selamat — ia jelas menunjukkan terma, deposit, dan tanggungjawab masing-masing.

---

💼 Kesan Pada Kerjaya Pekerja Profesional

Bagi pekerja yang menyewa, rumah rosak yang tak dibaiki boleh jejaskan kerjaya secara serius:

Gangguan Produktiviti

Bayangkan korang kerja dari rumah (atau deadline kejap lagi) — tiba-tiba air menitik dari siling atas meja laptop, kena pindah meja, lap barang, call tuan rumah. 2 jam kerja tergendala.

Atau waktu malam nak siapkan report penting — pendingin hawa rosak, bilik panas membahang. Susah nak fokus bila rasa tak selesa.

Stress & Kesihatan Mental

Kerosakan rumah yang berlarutan — bocor, kulat, bau busuk, persekitaran tak selesa — semua ni menambah stress yang sedia ada dari kerja. Kualiti tidur terganggu, kepala pening, dan akhirnya prestasi kerja merudum.

Kos Tersembunyi

• Masa cuti — kena ambil cuti untuk urus baiki rumah
• Kos penginapan — kalau rumah tak selamat, kena cari tempat tinggal sementara
• Barang rosak — laptop, perabot, dokumen penting kena air

Semua ni ada IMPAK KEWANGAN — dan korang berhak tuntut ganti rugi dari tuan rumah yang cuai.

---

🏛️ Kes TTPM Yang Dah Putus — Panduan Sebenar

Ada banyak kes TTPM yang berkaitan rumah sewa rosak. Salah satu contoh yang direkodkan tribunal:

Kes: Penyewa failkan tuntutan terhadap tuan rumah kerana rumah sewa ada masalah kulat di dinding, bau busuk dari tandas, dan tuan rumah gagal baiki selepas dimaklumkan. Keputusan: Tribunal memerintahkan tuan rumah memulangkan deposit penuh RM5,471 dan membayar ganti rugi. Sumber: Laporan The Star — kes Tanjung Puteri, Johor Baru, Julai 2025

Apa yang boleh korang belajar dari kes ni:

1. Masalah bau/kulat adalah kerosakan sah — bukan “normal wear and tear”
2. Tuan rumah kena disclos masalah sedia ada SEBELUM sewa — kalau sorok, korang boleh tuntut
3. Tribunal akan berpihak pada penyewa yang ada bukti lengkap — gambar, WhatsApp, dan saksi

---

✅ Kesimpulan

Rumah sewa adalah tempat korang recharge lepas penat bekerja. Bila rumah rosak dan tuan rumah buat endah tak endah — jangan diam.

Ingat 4 perkara ni:

1. Korang ada undang-undang — Akta Perlindungan Pengguna 1999 lindungi penyewa
2. Dokumentasi adalah senjata — gambar, video, screenshot WhatsApp — semua ni penting
3. TTPM adalah kawan korang — RM5 je, tanpa peguam, dalam 60 hari selesai
4. Jangan takut — tuan rumah yang main panas akan fikir dua kali bila tau korang tahu hak

Baca juga:

• Hak Penyewa Pengguna — Panduan Profesional 2026 — hak asas penyewa sebagai pengguna
• Cara Tuntut Deposit Sewa Rumah Malaysia — langkah demi langkah dapatkan balik deposit
• Panduan Urus Sewa Rumah & Kontrak Bila Pindah Kerja — tip bila kena move atas sebab kerja

---

Kata Kunci SEO: hak penyewa rumah rosak, tuntut tuan rumah baiki, TTPM kes rumah rosak, kerosakan rumah sewa Malaysia, tanggungjawab baiki rumah sewa, repair and deduct Malaysia, hak pengguna perkhidmatan sewa

Rujukan Rasmi:

• Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia (TTPM) — https://ttpm.kpdn.gov.my
• KPDN e-Aduan — https://eaduan.kpdn.gov.my
• Akta Perlindungan Pengguna 1999 (Akta 599) — https://www.agc.gov.my
• e-Tribunal Online Filing — https://ttpm.kpdn.gov.my/e-Tribunal