Cukai Sewa Rumah: Panduan Lengkap 2026

📊 Realiti Cukai Sewa Rumah di Malaysia

Ramai pemilik hartanah di Malaysia anggap sewa rumah sebagai “duit sampingan” yang tak perlu dilaporkan. Sebenarnya, LHDN mewajibkan semua pendapatan sewa diisytiharkan — tak kiralah sama ada rumah flat, apartment, kondominium, atau rumah teres.

Pada Tahun Taksiran 2025 (e-Filing 2026), LHDN makin aktif memantau pemilik hartanah melalui data cukai pintu, cukai tanah, perjanjian sewa, dan rekod bank. Elakkan diri dari terkena denda dengan faham cara kira cukai sewa rumah dengan betul.

Panduan ini akan terangkan secara langkah demi langkah:

1. Apa itu cukai pendapatan sewa
2. Perbelanjaan yang boleh dan tak boleh ditolak
3. Cara kira pendapatan sewa bersih dengan contoh
4. Borang dan tarikh akhir e-Filing
5. Tips kurangkan cukai sewa rumah

💰 Apa Itu Cukai Pendapatan Sewa?

Cukai pendapatan sewa ialah cukai ke atas pendapatan yang diterima daripada menyewakan hartanah. Untuk rumah kediaman, jumlah sewa bulanan dikumpul sebagai pendapatan kasar sewa.

Tapi jumlah yang dikenakan cukai BUKAN jumlah sewa kasar setahun. Sebaliknya, ia dikira selepas menolak perbelanjaan yang dibenarkan oleh LHDN. Hasilnya dipanggil pendapatan sewa bersih — dan inilah angka yang digabungkan dengan pendapatan lain sebelum kadar cukai individu dikenakan.

Formula asas:

Pendapatan Sewa Bersih = Jumlah Sewa Kasar - Perbelanjaan Dibenarkan

Ada dua situasi penting bezakan:

Untuk kebanyakan pemilik yang sewakan rumah secara bulanan, ia jatuh di bawah Seksyen 4(d) — pendapatan sewa pasif.

📋 Perbelanjaan Yang Boleh Ditolak

LHDN membenarkan beberapa perbelanjaan langsung berkaitan penghasilan sewa ditolak daripada pendapatan kasar. Ini antara yang paling biasa:

Kos operasi:

• Faedah pinjaman perumahan — bahagian interest saja, bukan prinsipal
• Cukai pintu (assessment tax) — bayaran tahunan kepada PBT
• Cukai tanah (quit rent) — bayaran kepada Pejabat Tanah
• Insurans kebakaran — premium insurans untuk rumah sewa
• Kos penyelenggaraan — yuran management untuk kondominium/ apartment

Kos pengurusan:

• Yuran ejen hartanah — komisen cari penyewa
• Kos pengiklanan — iklan sewa di iProperty, Mudah, social media
• Duti setem perjanjian sewa — stamping fee untuk tenancy agreement
• Kos guaman — yuran peguam untuk urusan perjanjian sewa
• Kos kutipan sewa — yuran jika guna ejen kutip sewa

Kos pembaikan:

• Pembaikan biasa — baiki paip bocor, cat semula, baiki suis elektrik
• Penyelenggaraan berkala — servis air-con, cuci tangki air
• Ganti barang rosak — ganti lampu, kipas, tandas yang rosak

Penting: Simpan semua resit, penyata bank, dan dokumen sokongan sekurang-kurangnya 7 tahun untuk tujuan semakan LHDN.

🚫 Perbelanjaan Yang TAK Boleh Ditolak

Ada juga kos yang tidak dibenarkan oleh LHDN walaupun nampak macada kaitan dengan rumah sewa:

• Bayaran prinsipal pinjaman — bahagian modal pinjaman, bukan faedah
• Kos ubahsuai besar — tambah bilik, pasang dapur baru, buat extension
• Nilai susut nilai hartanah — bangunan susut nilai tidak boleh dituntut
• Kos pengurusan sendiri — gaji untuk diri sendiri sebagai ‘property manager’
• Deposit penyewa — deposit keselamatan bukan pendapatan, jadi tak boleh tolak

Beza antara repair vs renovation:

• Repair: RM300 baiki paip bocor — boleh tolak
• Renovation: RM15,000 pasang dapur baru — tak boleh tolak (kos modal)

📈 Cara Kira Pendapatan Sewa Bersih

Mari kita buat contoh kiraan dengan situasi tipikal tuan rumah di Malaysia.

Contoh: Rumah teres disewa RM1,500/sebulan

Tolak perbelanjaan dibenarkan:

Pendapatan Sewa Bersih = RM18,000 - RM14,870 = RM3,130

RM3,130 inilah yang akan digabungkan dengan pendapatan lain (gaji, dividen, etc.) dan dikenakan cukai mengikut kadar progresif individu.

Kalau pendapatan sewa bersih negatif (rugi), ia tidak boleh dibawa ke hadapan untuk offset pendapatan tahun depan — lain macam rugi perniagaan.

📝 Borang Mana Nak Guna & Bila Nak Fail

Pilih borang yang betul:

Cara isi pendapatan sewa dalam e-BE/e-B:

1. Log masuk ke MyTax di mytax.hasil.gov.my
2. Pilih borang yang sesuai (BE atau B)
3. Cari bahagian Pendapatan Berkanun Sewa atau Pendapatan Sewa & Royalti
4. Isikan jumlah sewa kasar dan perbelanjaan dibenarkan
5. Sistem akan kira pendapatan sewa bersih automatik
6. Jumlah ini akan digabung dengan pendapatan lain untuk kira cukai

Tarikh akhir e-Filing untuk Tahun Taksiran 2025:

💡 Tips Kurangkan Cukai Sewa Rumah

1. Rekod semua perbelanjaan

Simpan setiap resit — daripada bil paip bocor RM50 sampai premium insurans RM400. Semua kos yang sah boleh kurangkan pendapatan bercukai.

2. Optimumkan struktur pinjaman

Pinjaman dengan bahagian faedah lebih tinggi di awal tahun memberi potongan lebih besar. Tapi pastikan pinjaman itu untuk beli atau baiki rumah sewa, bukan untuk tujuan lain.

3. Jangan campur deposit dengan pendapatan

Asingkan deposit penyewa dalam akaun berasingan. Deposit bukan pendapatan dan tidak perlu diisytiharkan — kecuali ia dirampas akibat ingkar kontrak.

4. Guna perkhidmatan ejen secara rasmi

Yuran ejen hartanah dan yuran pengurusan adalah perbelanjaan boleh ditolak. Dapatkan resit rasmi dan pastikan perkhidmatan didokumenkan.

5. Fail sebelum tarikh akhir

LHDN kenakan penalti sehingga 15% atas cukai tertunggak jika lewat fail. Jangan tunggu saat akhir — mula siapkan dokumen awal.

🛑 Perangkap Yang Kena Elak

1. Anggap sewa sebagai “duit sampingan” tanpa cukai

Ini kesilapan paling besar. LHDN boleh akses data cukai pintu, cukai tanah, dan perjanjian sewa korang. Kalau ada percanggahan antara pendapatan diisytihari dengan rekod hartanah, bersedia untuk audit.

2. Lupa isytihar deposit dirampas

Kalau penyewa ingkar dan korang rampas deposit RM2,000, jumlah tu jadi pendapatan bercukai pada tahun ia dirampas. Ramai pemilik lupa declare ni.

3. Tuntut kos ubahsuai besar sebagai belanja

Kos tambah bilik atau ubahsuai dapur adalah perbelanjaan modal — tak boleh tolak. LHDN akan reject kalau korang cuba claim sebagai belanja biasa.

4. Guna kadar sewa kasar untuk kira cukai

Ramai pemilik terus kira cukai atas jumlah sewa penuh tanpa tolak perbelanjaan. Ini menyebabkan korang bayar lebih cukai daripada sepatutnya.

5. Tak simpan rekod perjanjian sewa

Tenancy agreement yang distamp adalah dokumen penting. Tanpanya, sukar nak buktikan terma sewa dan deposit kepada LHDN.

✅ Kesimpulan

Cukai pendapatan sewa rumah bukanlah sesuatu yang rumit kalau korang faham asasnya. Kuncinya mudah:

1. Kira pendapatan sewa kasar
2. Tolak perbelanjaan dibenarkan
3. Laporkan pendapatan sewa bersih dalam e-Filing
4. Simpan semua dokumen sekurang-kurangnya 7 tahun

Dengan memahami perkara ni, korang bukan saja patuh kepada undang-undang tapi juga boleh optimize cukai supaya tidak bayar lebih daripada sepatutnya. Jangan biarkan rumah sewa jadi beban cukai — jadikan ia aset yang diurus dengan bijak.

Baca juga panduan lain dalam kategori Percukaian untuk fahamkan lagi pelbagai jenis cukai yang perlu korang tahu sebagai rakyat Malaysia.

Baca juga:

• Cukai Pelaburan Malaysia 2026 — Panduan Lengkap
• GST 2.0 Malaysia 2026: Apa Yang Korang Kena Tahu