Komisen Ejen Sewa Rumah: Siapa Kena Bayar 2026

📊 Jadual Rumusan — Komisen Ejen Sewa Rumah

🧾 Kenapa Topik Ni Hangat Di Kalangan Penyewa?

Tahun 2026 bermula dengan isu yang sama berulang di media sosial: seorang penyewa di Pulau Pinang berkongsi tangkap layar WhatsApp di Threads — ejen memaklumkan penyewa yang kena bayar yuran ejen, bukan tuan rumah. Bila penyewa tu kata nak berbincang dengan peguam dulu, dia disuruh cari ejen lain kalau tak setuju. Cerita tu viral dan membuka semula persoalan yang ramai takut tanya: siapa sebenarnya kena bayar komisen ejen sewa rumah?

Bukan satu-satunya kes. Ada kes lain di mana seorang penyewa di Bayan Lepas, Pulau Pinang berjaya tuntut balik yuran ejen RM1,400 yang dia bayar pada 2023 — bukti bahawa bayaran ni bukan semestinya nasib penyewa. Ada juga kes wanita diminta bayar upah ejen RM2,160 selain sewa bulanan RM2,000, menjadikan jumlah pendahuluan hampir RM10,000.

Kalau korang kerja dan tengah cari rumah sewa — atau dah terbayar komisen yang rasa macam tak patut — artikel ni untuk korang.

⚖️ Siapa Sepatutnya Bayar Komisen Ejen?

Peraturan asasnya mudah: pihak yang melantik ejen yang bayar komisen.

Dalam urusan jualan, penjual yang melantik ejen untuk memasarkan hartanah — sebab tu penjual yang bayar. Dalam urusan sewaan, tuan rumah yang melantik ejen untuk mencari penyewa — sebab tu tuan rumah yang patut bayar. Penyewa bukan pihak yang melantik, jadi penyewa tak sepatutnya dikenakan komisen.

Perkara ni disokong oleh LPPEH (Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta) menerusi Surat Pekeliling 1/2015, dan selari dengan amalan industri yang dinyatakan oleh badan profesional seperti MIEA (Malaysian Institute of Estate Agents).

Tapi realiti pasaran lain cerita. Ramai ejen tetap minta bayaran dari penyewa — dan ada yang caj dua-dua pihak sekali: penyewa dan tuan rumah. Sebab tu penting untuk tahu hak korang sebelum tanda apa-apa.

PENTING: Kalau ejen minta bayaran daripada korang sebagai penyewa, minta surat pelantikan dulu untuk sahkan siapa sebenarnya yang melantik ejen tu. Kalau tuan rumah yang lantik, komisen bukan tanggungjawab korang.

📈 Kadar Komisen Ikut Skala LPPEH

Komisen ejen hartanah di Malaysia dikawal oleh skala yang ditetapkan LPPEH di bawah Jadual Ketujuh, Kaedah-Kaedah Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah (Pindaan) 2009. Kadar ni adalah had maksimum yang boleh dikenakan firma berdaftar — bukan harga tetap, dan boleh dirunding.

Contoh pengiraan: sewa RM1,800 sebulan, kontrak setahun — komisen mengikut skala ialah RM2,250 (1.25 bulan). Kalau tuan rumah sudah membayar komisen tu kepada agensi, korang sebagai penyewa tak perlu bayar lagi. Kalau ejen minta korang bayar penuh 1 bulan sewa di atas deposit, tanya dulu siapa yang lantik dia.

Firma berdaftar juga boleh menuntut kos pentadbiran seperti pengiklanan dan dokumentasi secara berasingan — tapi kos ni kena dinyatakan terlebih dahulu sebelum korang setuju.

💰 Realiti Pasaran: Kenapa Penyewa Masih Kena Bayar?

Walaupun peraturannya jelas, ramai penyewa masih bayar. Tiga sebab utama:

1. Tidak tahu hak — ramai anggap semua kos urusan sewa memang tanggungjawab penyewa. Anggapan tu salah.
2. Tekanan masa — dah jumpa rumah sesuai, takut hilang, terus bayar apa saja yang ejen minta. Ejen tahu ni.
3. Deposit jadi ‘duit ejen’ — ni yang ramai tak perasan. Walaupun tuan rumah yang ‘bayar’ komisen, selalunya duit tu datang dari deposit yang penyewa bayar. Ada ejen dan tuan rumah yang terus tolak komisen dari deposit penyewa sebelum hantar baki ke akaun korang. Kesannya, penyewa yang sebenarnya tanggung kos — secara tak langsung.

Ni sebabnya penting untuk dapatkan pecahan bertulis semua bayaran (deposit, sewa bulan pertama, komisen) sebelum transfer sebarang duit. Jangan biar ejen ‘auto-potong’ apa-apa dari deposit korang tanpa persetujuan.

🛡️ Hak Penyewa Yang Ramai Tak Tahu

🚀 Langkah Demi Langkah Sebelum Bayar Apa-Apa

Ikut checklist ni setiap kali berurusan dengan ejen sewa:

1. Minta nombor REN dan nama firma ejen pada permulaan perbualan — sebelum tengok rumah sekali pun.
2. Semak pendaftaran di lpeph.gov.my — menu Semakan Pendaftaran, masukkan nama atau nombor REN.
3. Sahkan status Aktif — pastikan gambar, nama firma, dan status pendaftaran sepadan dengan ejen yang berurusan dengan korang. Tag REN perlu diperbaharui setiap tahun.
4. Tanya siapa yang lantik ejen — tuan rumah atau korang? Minta surat pelantikan bertulis.
5. Minta pecahan semua bayaran bertulis — deposit keselamatan, deposit utiliti, sewa bulan pertama, dan komisen (kalau ada).
6. Jangan bayar komisen tanpa surat pelantikan yang menunjukkan korang sebagai pihak yang melantik.
7. Bayar melalui bank transfer dengan reference jelas — elak tunai, supaya ada rekod.
8. Simpan semua resit dan screenshot perbualan — bahan bukti kalau perlu tuntut balik.

📢 Kena Tipu atau Terlebih Bayar? Ini Saluran Aduan

TAHUKAH ANDA: Data LPPEH menunjukkan lebih 1,500 mangsa ditipu ejen tidak berlesen antara 2019 hingga 2023, dengan kerugian hampir RM60 juta. Semak dulu, bayar kemudian.

🧾 Renewal, SST & Perkara Halus Lain

Komisen bukan isu sekali sahaja. Ada beberapa kos berkaitan yang korang patut tahu:

Komisen renewal. Bila kontrak nak tamat dan korang nak sambung, sesetengah ejen caj yuran renewal sekitar separuh bulan sewa. Yuran ni boleh dirunding — dan kalau korang berurusan terus dengan tuan rumah tanpa ejen, mungkin tiada yuran langsung.

SST ke atas komisen. Cukai perkhidmatan dikenakan atas komisen ejen hartanah berdaftar. Kadar boleh berubah antara kitaran Bajet — minta ejen sahkan kadar semasa dan pastikan ia tertera dalam invois sebelum bayar.

Komisen vs cukai pendapatan (tuan rumah). Kalau korang pun tuan rumah yang sewa rumah, ingat: mengikut LHDN Public Ruling 12/2018, komisen ejen untuk mendapatkan penyewa PERTAMA tidak boleh ditolak daripada pendapatan sewa (ia perbelanjaan awal). Komisen untuk renewal atau penyewa seterusnya pula boleh ditolak. Rujuk perenggan 8.2 dan 8.3 ruling tu untuk butiran.

✅ Kesimpulan

Komisen ejen sewa rumah bukan beban yang korang kena terima membuta tuli. Peraturannya jelas: pihak yang melantik ejen yang bayar — dan dalam kebanyakan kes, tuan rumah yang lantik.

Takeaway utama:

1. Jangan bayar komisen tanpa semak — semak REN di lpeph.gov.my, minta surat pelantikan
2. Kadar maksimum ada had — sewaan 1.25–1.75 bulan ikut tempoh, jualan 3%, semua boleh runding
3. Deposit korang bukan duit ejen — minta pecahan bertulis semua bayaran
4. Kalau terlebih bayar, ada jalan — tuntut balik, aduan LPPEH, KPDN, TTPM
5. Simpan semua bukti — resit, screenshot, surat pelantikan

Sebelum transfer sebarang sen, semak dulu. Duit korang susah nak cari — jangan jadi statistik RM60 juta mangsa ejen tak berlesen.

Kata Kunci SEO: komisen ejen sewa rumah, yuran ejen sewa rumah, siapa bayar yuran ejen, kadar komisen ejen hartanah LPPEH, komisen ejen hartanah 1.25 bulan, semak ejen hartanah berdaftar, nombor REN, hak penyewa komisen, tuntut balik agent fee sewa rumah, ejen hartanah tidak berlesen

Baca juga:

• Kos Upfront Sewa Rumah — Berapa Kena Sedia
• Cara Tuntut Deposit Sewa Rumah di TTPM
• Perjanjian Sewa Rumah — Hak Penyewa & Elak Rugi
• Sewa Rumah Tanpa Kontrak — Hak & Risiko

📚 Rujukan Rasmi

• LPPEH — Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta: lpeph.gov.my (Semakan Pendaftaran)
• Surat Pekeliling LPPEH 1/2015 — amalan yuran ejen sewaan
• Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981 — hanya ejen berdaftar boleh kenakan bayaran
• Kaedah-Kaedah Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah (Pindaan) 2009 — Jadual Ketujuh (skala fi)
• LHDN Public Ruling 12/2018 — komisen ejen & cukai pendapatan sewa
• e-Aduan KPDN: eaduan.kpdn.gov.my
• Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia: ttpm.kpdn.gov.my
• Berita RTM/Bernama — LPPEH data 1,500 mangsa ejen tidak berlesen (2019-2023)
• Impiana — Yuran Ejen Sewa Rumah: Siapa Kena Bayar (2026)
• SPEEDHOME Guide — Agent Fee Rental Malaysia (2026)