Bilakah RUU Sewaan Kediaman akan dibentangkan di Parlimen?

Timbalan Menteri KPKT, Datuk Aiman Athirah Sabu, mengesahkan RUU masih di peringkat muktamad dan dijangka dibentang tahun 2026. Ini bermakna tahun 2026 adalah sasaran, bukan janji keras — tarikh kuat kuasa penuh kemungkinan melangkah ke 2027 selepas pewartaan dan peralihan fasa.

Kalau saya tengah bermasalah dengan tuan rumah hari ini, boleh rujuk undang-undang baharu ini?

Tak boleh. Aturan sedia ada yang mengikat ialah Akta Kontrak 1950, Akta Relief Spesifik 1950, Akta Distres 1951 dan Akta Setem 1949, sekali dengan perjanjian sewa bertulis. RUU yang belum dibentang dan diwartakan tak boleh digunakan sebagai asas tuntutan, jadi gunakan TTPM atau mahkamah mengikut prosedur sedia ada.

Adakah selepas Akta ini berkuat kuasa, kontrak sewa lama saya terbatal?

Biasanya tidak terbatal secara automatik. Kebanyakan akta baharu memberi tempoh peralihan dan hanya terma yang bertentangan dengan peruntukan berkanun kena dikemas kini. Jadi selepas pewartaan, semak semula perjanjian sewa dan ganti klausa yang bercanggah dengan akta baharu itu.

Berapa kos mahkamah kalau tuntut deposit pakai proses sedia ada?

Di TTPM, tiada yuran fail tinggi dan tidak wajib guna peguam untuk tuntutan sampai RM25,000 — proses untuk tuntutan deposit sewa biasanya jauh lebih murah berbanding mahkamah sivil. Kalau jumlah lebih, kena fail di Mahkamah Sesyen dan kos serta masa jauh lebih tinggi, jadi dokumentasi awal rancang dulu senang urusan tuntutan.

RUU Sewaan Kediaman 2026 — Status Terkini & Fasa

🏡 Status RUU Sewaan Kediaman Sekarang: Di Mana Kita?

Korang dah dengar berita pasal Akta Sewa Kediaman, tapi banyak artikel online kalut cakap “2025 dah jadi undang-undang”. Jangan tergolong — setakat September 2026, RUU Sewaan Kediaman masih TIDAK berkuat kuasa. Yang paling realistik: KPKT sedang berada di peringkat muktamad (finalisation) draf, dan dijangka dibentang di Parlimen tahun 2026.

Bagi korang yang penyewa rumah, pekerja muda di Klang Valley, atau tuan rumah yang nak bersihkan perjanjian — status ini penting. Pembazikan harapan pada undang-undang yang belum wujud boleh buat korang buat keputusan salah, macam tangguh dokumentasi deposit kerana sangka undang-undang baharu akan lindung kau.

Dalam artikel ni aku bedah status terkini, apa yang dah berlaku, apa yang belum, dan apa yang KORANG boleh buat hari ini tanpa tunggu akta tersebut.

📊 Jadual Rumusan: Status RUU Sewaan Kediaman 2026

Item	Status Semasa (Sep 2026)
Nama rasmi	Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman (Residential Tenancy Act)
Kementerian bertanggungjawab	KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan)
Status utama	Belum dibentang; dalam proses muktamad draf
Sasaran pembentangan Parlimen	Tahun 2026 (Timbalan Menteri KPKT mengesahkan)
Status undang-undang	Belum diwartakan, tiada kuat kuasa
Undang-undang semasa yang mengikat	Akta Kontrak 1950, Akta Relief Spesifik 1950, Akta Distres 1951, Akta Setem 1949
Kandungan dijangka	Had deposit, perjanjian sewa seragam, Tribunal Sewaan Kediaman, notis standard
Bila kuat kuasa penuh	Selepas dibentang, diluluskan, diwartakan, tarikh kuat kuasa diumumkan

📅 Perjalanan RUU Sewaan Kediaman: Dari 2020 Hingga Hari Ini

Biar aku tunjukkan timeline supaya korang faham kenapa status “muktamad” selama berbulan-bulan tu biasa.

1. 2020-2023 — Draf awal digubal dalam senyap KPKT mula libat urus dengan pemilik rumah, ejen hartanah, dan penyewa. Tak banyak pengumuman awam selepas itu, ramai rakyat anggap isu ni dah tenggelam.

2. Ogos 2024 — KPKT sahkan prinsip neutral KPKT (sebelum ini) kenyataan media menyatakan RTA digubal secara neutral tanpa diskriminasi mana-mana kaum dan agama, selaras dengan Perlembagaan Persekutuan. Ini tanda kerajaan masih serius, tapi belum ada tarikh.

3. Februari 2026 — Sasaran dibentang tahun ini Berita Harian melaporkan RUU Sewaan Kediaman akan dibentang di Parlimen tahun 2026. Sektor hartanah mula hidup semula dengan perbincangan.

4. Ogos-September 2026 — Fasa muktamad Timbalan Menteri KPKT, Datuk Aiman Athirah Sabu, menyatakan RUU sedang dimuktamadkan untuk imbang hak penyewa dan pemilik, dengan sasaran mekanisme penyelesaian pertikaian lebih cepat, mudah dan berkos rendah.

5. Belum berlaku — Pembentangan, kelulusan, pewartaan Sebelum tarikh kuat kuasa diwartakan dalam Warta Persekutuan, undang-undang ni tak mengikat sesiapa, termasuk tuan rumah dan penyewa.

🎯 Apa Yang Mengikat Sewaan Korang Hari Ini

Ini bahagian paling penting. Walaupun RUU belum jadi undang-undang, sewaan korang TAK tergantung dalam kekosongan undang-undang. Ini undang-undang yang terpakai:

Aspek	Undang-undang / Instrumen	Perlindungan
Terma sewa, deposit, notis	Perjanjian sewa bertulis	Kontrak mengikat kedua-dua pihak
Pemotongan deposit	Akta Kontrak 1950 (seksyen 74)	Ganti rugi harus sepadan kerugian sebenar
Pengusiran	Akta Distres 1951	Tuan rumah mesti ikut mahkamah, BUKAN tindakan sendiri
Halang penyewa keluar, potong bekalan air/elektrik	Akta Relief Spesifik 1950 (s. 7(2))	Tindakan sendiri diharamkan — berisiko tuntutan ganti rugi
Bukti perjanjian di mahkamah	Akta Setem 1949	Perjanjian tak disetem tak dapat kenaikan di mahkamah

PENTING: Sejak 2024, Akta Kewangan menggariskan perjanjian sewa patut disetem dalam 30 hari. Kalau korang tak setemkan perjanjian, bukti tu lemah bila pertikaian sampai mahkamah.

🛠️ Langkah Demi Langkah: Lindung Hak Korang Hari Ini

Bila RUU belum wujud secara sah, langkah proaktif korang lebih penting dari biasa. Ikut susunan ni:

Langkah 1 — Pastikan perjanjian sewa bertulis dan disetam Jangan sewa verbal. Beli percetakan perjanjian sewa standard atau guna portal LHDNM untuk setem online dalam tempoh 30 hari. Kos setem biasanya RM50-RM200 bergantung tempoh dan sewa bulanan.

Langkah 2 — Buat inventori dan rekod video pindah masuk Buat senarai barang, keadaan dinding, paip, kereta terletak dalam kawasan rumah. Rekod video bertarikh, simpan dalam cloud. Ini saham korang masa claim deposit.

Langkah 3 — Rekod pembayaran sewa dalam satu saluran Guna pindahan bank berlabel, atau JomPAY, atau mana-mana resit yang tampak nama tuan rumah. Elak tunai tanpa bukti. Data SPEEDHOME Q1 2026 tunjuk kes tunggakan yang ada rekod bertarikh selesai lambat sebulan, kes yang bergantung mesej WhatsApp je mengambil masa dua kali ganda.

Langkah 4 — Notis penting kena bertulis dan bertarikh Kalau nak minta baiki, nak keluar awal, atau nak jawab tuduhan kerosakan — hantar surat atau e-mel bertarikh. Simpan salinan.

Langkah 5 — Kalau pertikai tak boleh settle, pergi saluran rasmi

Tuntutan deposit sampai RM25,000: Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia (TTPM) — tak wajib peguam, yuran rendah
Lain-lain pertikaian: mahkamah sivil, dengan peguam, kos lebih tinggi

📈 Apa Saja Dari Akta Sewaan Baharu Ni Nanti?

Berdasarkan libat urus awam dan laporan media, kandungan dijangka (tapi tak mengikat lagi):

Cadangan	Peringkat	Kesan kepada korang
Perjanjian sewa seragam	Cadangan draf	Kurangkan klausa ketak adilan
Had statutori deposit	Cadangan draf	Deposit tidak masuk akal tak boleh dipakai
Deposit dipegang pihak ketiga	Cadangan pensyarah	Sistem macam Bond Authority di Victoria, Australia
Tribunal Sewaan Kediaman	Cadangan meluas disokong	Pertikaian deposit, tunggakan, kerosakan selesai murah
Prosedur kenaikan sewa telus	Cadangan	Notis awal dan tempoh munasabah, bukan sekatan ketat harga
Pendaftaran sewaan digital	Cadangan	Rekod benang digital di e-Tanah, kurangkan tuan rumah palsu

Prof Madya Dr Muhammad Najib Razali, pensyarah Ekonomi dan Kewangan Hartanah UTM, dalam utusan Harian Metro Ogos 2026, menekankan deposit sewaan lebih baik dipegang badan bebas atau akaun amanah, bukan tuan rumah sepenuhnya — contoh rujukan dia: New Zealand Tenancy Tribunal, TDP Scheme di UK, dan Residential Tenancies Board di Ireland.

🚫 Apa Yang Akta Ni DIJANGKA TAK Buat

Supaya korang tak terpedaya promosi berita melampau:

Bukan kawalan harga sewa ketat. Pensyarah UTM sendiri kata penetapan harga terlalu ketat mengurangkan bekalan rumah sewa pendekatan yang lebih munasabah ialah prosedur kenaikan sewa telus dengan notis awal.
Bukan menghapuskan deposit terus sedia. Ia mungkin had dan mekanisme, bukan penghapusan tanggungan bajet 2-3 bulan sewa.
Bukan pengganti perjanjian korang. Kontrak bertulis masih instrumen utama; akta baharu mungkin mengekang klausa yang bercanggah, bukan menggantikan semuanya.

💡 Tips Untuk Penyewa & Pekerja Yang Menyewa

Sekarang masa paling value untuk upgrade dokumentasi — sistem Speedhome tunjuk kes dengan rekod awal selesai +50% lebih pantas.
Jangan tangguh setem perjanjian kerana sangka undang-undang baharu akan nyatakan semula semua.
Semak klausa pelanggaran dalam kontrak korang — klausa tidak sah seperti “penyewa tidak boleh menerima surat rasmi” boleh dibetulkan dari sekarang.
Simpan salinan kunci, gambar meter utiliti dan keadaan rumah pada hari pindah — screenshot dengan tarikh.
Runding sekarang, bukan tunggu akta — tuan rumah yang baik lebih terdedah rundingan hari ini daripada bila undang-undang paksa mereka.

✅ Kesimpulan

Status terkini RUU Sewaan Kediaman pada September 2026: masih draf, sedang muktamad, sasaran pembentangan Parlimen tahun 2026 — tapi belum berkuat kuasa. Undang-undang yang benar-benar mengikat sewaan korang hari ini kekal perjanjian bertulis, Akta Kontrak 1950, Akta Relief Spesifik 1950, Akta Distres 1951 dan Akta Setem 1949.

Jadi, dua tugas korang:
(1) Jangan percaya berita yang claim akta dah jadi undang-undang;
(2) Upgrade dokumentasi sewa korang sekarang — setemkan perjanjian, rekodkan video pindah masuk, guna saluran bayar berbukti. Korang tak boleh kawal bila Parlimen pasang akta ni, tapi korang 100% kawal bukti yang korang pegang.

Baca juga:

Panduan RTA 2026 — Apa Kandungan dan Impak kepada Penyewa — panduan asas mengenai pilih draf RTA dan apa yang dijangka berubah
Cara Tuntut Deposit Sewa Rumah — proses tuntutan deposit bila tuan rumah refuse pulangkan
Hak Penyewa Rumah Sewa Tanpa Kontrak — risiko sewaan verbal dan cara bina bukti tanpa perjanjian
Cara Buat Aduan TTPM — langkah demi langkah fail tuntutan di Tribunal Pengguna

Kata Kunci SEO: RUU sewaan kediaman, akta sewa kediaman 2026, residential tenancy act Malaysia, status RTA Malaysia, hak penyewa rumah, hak tuan rumah, tribunal sewa Malaysia, deposit sewa rumah Malaysia