Rata-rata pekerja Malaysia yang tinggal di bandar akan menandatangani sekurang-kurangnya satu perjanjian sewa sepanjang zaman kerja mereka. Masalahnya, ramai tandatangan dalam keadaan tergesa-gesa - baru dapat offer kerja, tarikh mula sudah dekat, tuan rumah push “tandatangan hari ini sebab ada orang lain nak view rumah”. Dalam keadaan macam tu, korang mungkin terlepas pandang klausa-klausa yang sebenarnya tidak sah di sisi undang-undang.
Artikel ni akan bongkar 7 jenis klausa yang paling kerap muncul dalam perjanjian sewa Malaysia tapi sebenarnya bermasalah dari segi undang-undang, kenapa ia tidak sah, dan apa langkah korang boleh ambil kalau dah tersangkut dengannya.
📋 Jadual Ringkasan Klausul Bermasalah
| No | Jenis Klausul | Kenapa Bermasalah | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Denda atau penalti melampau | Bertentangan dengan Seksyen 75 Akta Kontrak 1950 | Berat sebelah |
| 2 | Tuan rumah boleh masuk bila-bila | Merompak hak milik eksklusif penyewa | Tidak sah |
| 3 | Deposit boleh dirampas tanpa syarat | Bertentangan dengan prinsip ganti rugi munasabah | Tidak sah |
| 4 | Dilarang terima tetamu atau hukuman khas | Menghalang kehidupan harian normal | Kebanyakan tidak sah |
| 5 | Tanggungjawab baiki diserahkan sepenuhnya kepada penyewa | Bertentangan dengan kewajipan tuan rumah | Tidak sah |
| 6 | Penyewa tanggung segala kes penipuan | Memindahkan risiko tanpa sebab yang jelas | Berat sebelah |
| 7 | Hukuman keluarga atau hak peribadi | Bertentangan dengan dasar awam | Tidak sah |
🏛️ Asas Undang-Undang Yang Korang Perlu Tahu
Sewa rumah di Malaysia buat masa ni dikawal oleh undang-undang umum, terutamanya Akta Kontrak 1950, bukan akta khusus untuk sewaan kediaman. Itu sebabnya ramai penyewa rasa mereka “tak ada hak” - sebenarnya ada, cuma tersebar dalam beberapa akta umum.
Ada dua peruntukan yang paling penting untuk korang faham:
Pertama, Seksyen 24 Akta Kontrak 1950. Peruntukan ni menyatakan sesuatu perjanjian dianggap tidak sah kalau pertimbangan atau objeknya bercanggah dengan undang-undang, bercanggah dengan dasar awam, bermoral rendah, melibatkan penipuan, atau menyebabkan kecederaan kepada orang atau harta orang lain. Dalam konteks sewa rumah, klausa yang memaksa penyewa buat benda yang diharamkan undang-undang - contohnya menyembunyikan aktiviti haram atau menyerahkan harta tuan rumah sebagai jaminan tanpa kebenaran bertulis - boleh diisytiharkan tidak sah di bawah peruntukan ni.
Kedua, Seksyen 75 Akta Kontrak 1950. Peruntukan ni berkaitan jumlah pampasan yang dinyatakan dalam kontrak. Di Malaysia, pampasan yang dinyatakan hanya boleh dikuatkuasakan jika ia adalah anggaran munasabah atas kerugian yang sebenarnya dialami. Jadi kalau perjanjian sewa tulis “penyewa keluar awal, denda RM10,000” padahal kerugian sebenar tuan rumah cuma kos cari penyewa baru dan sewa sebulan yang tergendala, korang ada asas kukuh untuk bantah jumlah tersebut.
Ketiga-tiga akta lain yang berkaitan ialah Akta Relief Spesifik 1950 untuk perintah mahkamah terhadap harta, Akta Distres 1951 untuk tuntutan tunggakan sewa, dan akta yang berkaitan dengan hak milik strata untuk kondo dan pangsapuri. Korang tak perlu hafal nama semua akta ni, cukup faham prinsip dasar di sebaliknya.
PENTING: Buat masa ni, Malaysia masih belum ada akta khusus untuk sewaan kediaman. Kerajaan melalui KPKT sedang gubal Akta Sewaan Kediaman (RTA) yang dijangka dibentang di Parlimen, dan ia dijangka membawa perubahan besar termasuk perjanjian sewa seragam, had deposit yang lebih jelas, dan tribunal khas untuk pertikaian sewaan. Sehingga akta ni berkuat kuasa, perlindungan korang datang daripada undang-undang kontrak umum.
🚩 7 Klausul Yang Patut Korang Was-Wasi
1. Klausul Denda Atau Penalti Melampau
Contoh: “Penyewa yang bayar sewa lewat akan dikenakan denda RM500 setiap hari” atau “keluar awal kontrak, denda RM10,000 tanpa pelepasan”.
Kenapa bermasalah: Di bawah Seksyen 75 Akta Kontrak 1950, jumlah yang dinyatakan dalam kontrak hanya boleh dikuatkuasakan jika ia mewakili kerugian sebenar yang munasabah. Tujuan klausa caj lewat bayar sepatutnya menampung kos pentadbiran dan risiko tuan rumah, bukan jadi sumber untung. Denda harian RM500 untuk sewa RM1,200 sebulan jelas melampau dan boleh dicabar di mahkamah.
Apa yang boleh buat: Kalau korang dah tandatangan klausa macam ni, bantah bila tuan rumah mula mengenakan denda. minta tuan rumah tunjukkan kerugian sebenar. Kalau pergi mahkamah, hakim boleh kurangkan jumlah yang melampau kepada anggaran yang munasabah.
2. Klausul Hak Masuk Tanpa Had
Contoh: “Pemilik berhak masuk ke rumah sewa pada bila-bila masa tanpa notis untuk pemeriksaan.”
Kenapa bermasalah: Sebaik sahaja korang bayar deposit dan mula duduk di rumah itu, korang dapat hak milik eksklusif. Rumah sewa itu jadi ruang peribadi korang, dan tuan rumah tidak boleh sewenang-wenangnya masuk walaupun rumah itu masih milik dia. Klausa yang beri hak masuk tanpa had sebenarnya percubaan tuan rumah untuk menafikan hak milik eksklusif korang, dan ia boleh diisytiharkan tidak sah.
Apa yang boleh buat: Kalau tuan rumah datang tanpa notis, korang berhak minta dia tunggu di luar atau minta dia datang lain kali dengan notis. Kalau tuan rumah masuk tanpa izin berulang kali, itu boleh dianggap pengusiran secara diam (constructive eviction) dan korang boleh buat laporan polis atau aduan rasmi.
3. Klausul Rampas Deposit Tanpa Syarat
Contoh: “Deposit tidak akan dikembalikan sama sekali jika penyewa keluar awal” atau “deposit dirampas jika penyewa langgar mana-mana peraturan”.
Kenapa bermasalah: Deposit adalah jaminan untuk kerugian yang sebenar berlaku - bukan hukuman automatik. Tuan rumah hanya boleh potong deposit untuk kos yang benar-benar ditanggung, contohnya kerosakan melampaui penggunaan normal, bil utiliti tertunggak, atau sewa yang belum dibayar. Klausa yang izinkan tuan rumah rampas deposit tanpa bukti kerugian bertentangan dengan prinsip ganti rugi dalam undang-undang kontrak.
Apa yang boleh buat: Dokumentasi keadaan rumah sebelum masuk dan selepas keluar. Ambil gambar dengan tarikh, buat inventori bersama dengan tuan rumah. Kalau tuan rumah tahan deposit tanpa bukti kerugian, korang boleh tuntut di Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia (TTPM) untuk tuntutan sehingga RM25,000 tanpa perlu peguam.
4. Klausul Larangan Tetamu Yang Melampau
Contoh: “Penyewa tidak dibenarkan ada tetamu pada bila-bila masa” atau “tetamu bermalam akan dikenakan denda RM200 seorang setiap malam”.
Kenapa bermasalah: Larangan yang munasabah seperti had bilangan penghuni tetap selamat di sisi undang-undang. Tapi larangan yang melampau - contohnya dilarang ada keluarga melawat langsung, dilarang bermalam, atau denda atas setiap tetamu - boleh dicabar sebagai klausa yang menghalang kehidupan harian normal. Undang-undang menyokong hak korang untuk hidup secara munasabah di dalam rumah yang korang sewa.
Apa yang boleh buat: Kalau tuan rumah mula guna klausa ni untuk mengancam korang, minta penjelasan bertulis tentang apa yang dianggap “tetamu”. Kebanyakan kes, tuan rumah sebenarnya risau tentang penghuni berlebihan atau aktiviti komersial seperti sewa bilik secara haram, bukan tetamu biasa. Runding dengan tuan rumah dan catat persetujuan dalam bentuk bertulis.
5. Klausul Tanggungjawab Baiki Yang Tidak Adil
Contoh: “Penyewa bertanggungjawab atas semua pembaikan dan penyelenggaraan termasuk kerosakan struktur, paip, dan wayar.”
Kenapa bermasalah: Tuan rumah ada kewajipan undang-undang untuk pastikan rumah selamat dan layak diduduki. Kerosakan struktur, paip utama, dan sistem elektrik adalah tanggungjawab tuan rumah, bukan penyewa. Klausa yang pindahkan semua beban ini kepada penyewa boleh dicabar sebagai tidak sah kerana ia bertentangan dengan prinsip asas sewaan kediaman.
Apa yang boleh buat: Sebelum tandatangan, pastikan perjanjian menyenaraikan dengan jelas apa yang korang tanggung (contohnya mentol, kerosakan yang korang sebabkan) dan apa tuan rumah tanggung (kerosakan struktur, sistem utama, kerosakan yang berlaku secara semula jadi). Baca panduan hak penyewa bila rumah rosak untuk langkah terperinci.
6. Klausul Tanggung Segala Kes Penipuan
Contoh: “Penyewa bertanggungjawab atas semua kes penipuan, kecurian, atau kehilangan harta dalam rumah sewa, walaupun tanpa kaitan dengan penyewa.”
Kenapa bermasalah: Klausa macam ni memindahkan risiko yang sepatutnya ditanggung oleh pemilik rumah kepada penyewa tanpa sebab yang jelas. Kalau berlaku kecurian dari luar, atau kerosakan akibat bencana alam, penyewa tak sepatutnya tanggung secara automatik. Klausa ini boleh dicabar sebagai berat sebelah dan tidak sah.
Apa yang boleh buat: Langkah paling berkesan ialah ambil insurans kandungan rumah sewa untuk lindung barang korang sendiri. Untuk risiko harta tuan rumah, pastikan ada bukti keadaan semasa masuk supaya korang tak disalahkan untuk kerosakan yang bukan salah korang.
7. Klausul Hukuman Ke Atas Hak Peribadi
Contoh: “Penyewa dilarang berkahwin, bertunang, atau menukar status perkahwinan semasa tempoh sewa” atau “penyewa yang hamil akan diusir tanpa notis.”
Kenapa bermasalah: Ini contoh paling jelas klausa yang bercanggah dengan dasar awam dan dipercayai bertentangan dengan undang-undang. Undang-undang Malaysia melindungi hak peribadi warganegara, dan tuan rumah tidak boleh guna perjanjian sewa untuk kawal keputusan hidup korang. Klausa sebegini terang-terangan tidak sah di bawah prinsip dalam Seksyen 24 Akta Kontrak 1950.
Apa yang boleh buat: Kalau korang jumpa klausa macam ni, tandatangan hanya selepas klausa itu dipadam dan kedua-dua pihak tandatangan di sebelah pemadaman. Kalau tuan rumah enggan padam, pertimbangkan rumah lain. Kalau korang dah tersandung dan tuan rumah cuba kuatkuasakannya, korang ada asas undang-undang yang kukuh untuk bertahan.
📝 Langkah Demi Langkah: Kalau Korang Dah Tandatangan Klausa Bermasalah
-
Senaraikan klausa yang bermasalah. Baca semula perjanjian sewa korang dan tulis setiap klausa yang korang rasa tidak sah. Tandakan muka surat dan perenggan.
-
Kumpul bukti dan dokumen. Simpan salinan perjanjian yang korang terima, gambar keadaan rumah, mesej WhatsApp atau e-mel dengan tuan rumah, dan resit bayaran. Dokumen ni jadi asas korang kalau berlaku pertikaian.
-
Buat perundingan pertama secara bertulis. Hantar mesej atau e-mel yang sopan tapi jelas. Nyatakan klausa mana yang korang nak pinda dan kenapa. Cadangkan penyelesaian yang munasabah, contohnya kurangkan denda kepada anggaran yang lebih munasabah.
-
Minta adendum bertulis. Kalau tuan rumah setuju, minta pindaan dibuat dalam bentuk adendum bertulis yang ditandatangani kedua-dua pihak. Adendum ni juga disetem seperti perjanjian asal. Jangan puas hati dengan janji lisan sahaja.
-
Rujuk pihak ketiga kalau rundingan gagal. Korang boleh dapat nasihat percuma daripada Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia (TTPM) untuk pertikaian pengguna, atau organisasi seperti [Federation of Malaysian Consumers Associations (FOMCA)] untuk panduan umum. Kalau jumlah yang dipertikaikan besar, pertimbangkan konsultasi peguam.
-
Failkan tuntutan di TTPM. Untuk pertikaian deposit atau denda yang melampau, TTPM adalah platform paling praktikal. Had tuntutan sehingga RM25,000, tiada yuran fail, dan korang tak perlu peguam. Proses biasanya selesai dalam beberapa bulan.
-
Pertimbangkan perjanjian baru. Kalau perjanjian semasa ada terlalu banyak klausa bermasalah dan tuan rumah degil, kadang-kadang pilihan paling selamat ialah keluar awal dengan perundingan yang teratur, bayar sewa sampai pengganti ditemui, dan cari rumah baharu dengan perjanjian yang lebih adil.
⚖️ Klausa Yang Sah (Jangan Silap Bantah)
Tak semua klausa yang nampak ketat tu tidak sah. Ada yang sah sepenuhnya dan korang kena patuh:
| Jenis Klausul | Contoh | Status |
|---|---|---|
| Bayar sewa pada tarikh tetap | Sewa dibayar sebelum hari ke-5 setiap bulan | Sah |
| Deposit ikut kadar pasaran | 2 bulan sewa sebagai deposit, 1 bulan sebagai utiliti | Sah |
| Larangan merokok atau haiwan tertentu | Larangan khusus dalam premis | Sah jika jelas |
| Notis penamatan | 2 bulan notis sebelum keluar | Sah |
| Larangan aktiviti haram | Semua aktiviti yang bertentangan dengan undang-undang | Sah |
| Had bilangan penghuni | Maksimum 4 orang dalam unit 3 bilik | Sah jika munasabah |
Perbezaan antara klausa yang sah dan yang tidak sah biasanya terletak pada dua soalan: adakah ia melindungi kepentingan sah tuan rumah, dan adakah terma itu munasabah berbanding risiko yang sebenarnya dihadapi. Klausa yang lindungi kepentingan sah dan munasabah = selalunya sah. Klausa yang hukum secara melampau atau rampas hak asas = berisiko tidak sah.
🛑 Perangkap Yang Kena Elak
PERANGKAP 1 - Tandatangan dulu, baca kemudian. Ramai penyewa terpaksa tandatangan cepat sebab takut rumah diambil orang lain. Sebenarnya tuan rumah yang baik tak akan reject korang hanya sebab korang minta masa sehari untuk baca perjanjian. Kalau tuan rumah push sangat, itu tanda amaran.
PERANGKAP 2 - Bergantung pada janji lisan. “Tak apa, kita boleh ubah kemudian” atau “saya orang baik, janji tak kenakan denda tu” - janji ni tak bermakna secara undang-undang. Apa yang ditulis dalam perjanjian itulah yang mahkamah tengok.
PERANGKAP 3 - Guna perjanjian muat turun dari internet tanpa semak. Template perjanjian sewa yang boleh dimuat turun percuma kadang kala ada klausa yang terlalu berat sebelah kepada tuan rumah. Kalau tuan rumah sediakan perjanjian, baca semua klausa. Kalau korang sediakan sendiri, pastikan ia adil kepada kedua-dua pihak.
PERANGKAP 4 - Buat tak tahu bila klausa dilanggar. Kalau tuan rumah mula kuatkuasa klausa yang tidak sah, jangan tunggu sampai masalah jadi besar. Bantah dalam tulisan dari awal. Kalau korang diam dan terima bertahun-tahun, mahkamah boleh anggap korang dah setuju dengan terma tersebut.
PERANGKAP 5 - Cuba selesaikan sendiri bila dah melampau. Ada kes tuan rumah cabut bekalan air atau elektrik, tukar kunci, atau ancam penghuni. Ini bukan lagi isu kontrak - ini salah jenayah. Buat laporan polis serta-merta.
✅ Kesimpulan
Perjanjian sewa bukan dokumen yang korang tandatangan buta-buta. Walaupun Malaysia belum ada akta sewaan khusus, undang-undang kontrak umum dah sediakan perlindungan yang cukup untuk korang cabar klausa yang tidak sah. Peruntukan utama yang melindungi korang ialah Seksyen 24 dan Seksyen 75 Akta Kontrak 1950, ditambah dengan hak milik eksklusif yang korang dapat sebaik sahaja korang duduk di rumah sewa.
Langkah paling berkesan: baca perjanjian sebelum tandatangan, minta pindaan untuk klausa yang bermasalah, dokumentasikan keadaan rumah, dan bertindak awal kalau tuan rumah cuba kuatkuasa klausa yang tidak sah. Untuk pertikaian deposit atau denda yang melampau, TTPM adalah platform paling praktikal dan percuma.
Kalau korang nak faham proses stamping perjanjian sewa, baca cara setem perjanjian sewa rumah online. Untuk senarai lengkap hak korang sebagai penyewa, baca perjanjian sewa rumah Malaysia - hak penyewa. Dan kalau korang nak tahu macam mana nak keluar awal dari kontrak sewa tanpa rugi besar, baca cara keluar awal kontrak sewa.
Baca juga:
- Perjanjian Sewa Rumah Malaysia - Hak Penyewa & Tips Elak Rugi - panduan penuh hak asas penyewa
- Cara Tuntut Deposit Sewa Rumah - langkah tuntut deposit yang ditahan
- Sewa Rumah Tanpa Kontrak - Hak Penyewa - apa hak korang kalau tiada perjanjian bertulis
- Cara Minta Turunkan Sewa Rumah Semasa Renew Kontrak - teknik rundingan sewa
- Rumah Sewa Dilelong Bank - Hak Penyewa - hak korang kalau rumah sewa dilelong
Kata Kunci SEO: klausa tidak sah perjanjian sewa, hak penyewa rumah Malaysia, akta kontrak 1950 sewa rumah, deposit sewa rumah tak dikembalikan, klausa perjanjian sewa rumah, cara tuntut deposit sewa, TTPM sewa rumah, perjanjian sewa tidak sah
📚 Rujukan Rasmi
- Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) - https://www.kpkt.gov.my/
- Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia (TTPM) - https://ttpm.kpdn.gov.my/
- Akta Kontrak 1950 (Akta 136) - di bawah Akta Kontrak 1950, Seksyen 24 dan Seksyen 75 adalah peruntukan utama yang berkaitan dengan kesahan klausa dan pampasan kontrak. Naskhah penuh akta boleh didapati melalui portal rasmi Jabatan Peguam Negara (AGC) di https://www.agc.gov.my/
Kredit imej: Utusan Malaysia - foto Menteri KPKT Nga Kor Ming berkaitan liputan RUU Sewaan Kediaman.
